住宅ローンの金利を理解する

全期間固定金利型とは?新規&借換でおすすめできる人はこんなタイプ

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全期間固定金利型とは おすすめ 借り換え新規

住宅ローンの金利タイプ「変動金利」と「固定金利」。

固定金利の中でも、当初の一定期間の「固定金利期間選択型」と、この記事に書いている「全期間固定金利型」があります。

名前のとおり、全ての期間で固定の金利となる形です。

どの金利タイプを選ぶかはとても大切なポイントとなるので、迷っている人も多くいると思いますが、この全期間固定金利型はどんな人におすすめの金利タイプなのでしょうか。

全期間固定金利型とはどんなものか、メリットやデメリット、仕組みや推移などから、選ぶべき人はどんな人なのか、などについて紐解いてみます。



 

全期間固定金利型とは

全期間固定金利型は、借入時に決定した金利のまま返済期間中ずっと固定されて変わらない金利のタイプです。

そのことから、毎月の返済額もずっと一定で変わらないので、安心感が一番高いものになります。

安心感が高い分、借入当初の適用金利は一番高くなります。

住宅金融支援機構が提供している「フラット35」が有名ですが、多くの金融機関でも独自の全期間固定金利型の住宅ローンが扱われています。

 

「全期間引き下げ」「通期優遇」などとは別のもの

「全期間優遇(通期引き下げ)金利」というものがありますが、これは全期間固定金利とは別のものです。

変動・固定・全期間固定を「金利タイプ」と呼ぶのに対して、こちらは一般的に「金利プラン」と呼ばれています(銀行によって違うのでややこしいです)。

これは、それぞれの銀行の「基準金利」から優遇(引き下げ)される、「優遇金利の決まり方」についての種類になります。

全期間ずっと優遇されるものを「全期間引き下げプラン」などの名前がつけられているのですが、ちょっとややこしいですよね。

詳しくは「当初優遇と通期優遇|金利引下げ期間どう違う?どっちを選べばお得?」の記事で書いています。

 

1番のメリットは安定感&安心感

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全期間固定金利型のメリット

  • 今後の金利の動向を気にする必要がない
  • 金利上昇のリスクを回避できる
  • 借入した時点で将来の安心感が得られる
  • 返済計画が立てやすい
  • 家計の管理がしやすい

全期間固定金利は、情勢によって市場の金利が上がっても返済額が変わらないことから、金利上昇のリスクを回避できます。

将来の金利の動向を考える必要がなく、借入した時点で安心感と安定感が得られます

月々の返済額も変わらないので、返済計画が1番立てやすくて、家計の管理もしやすくなります。

 

返済額が高くなるというデメリット

どうしてもだめ

全期間固定金利型のデメリット

  • 当初の適用金利が1番高い
  • 金利上昇がなかったら変動より総返済額は高い

当初の金利でみると、返済額も固定金利期間選択型や変動金利型よりも高くなり、毎月の返済額も高くなります。

また、今後金利の上昇がなかった場合は、変動金利などに比べると総返済額が大きくなります。

住宅ローンの知識があまり無い状態で、借入時に変動・固定選択・全期間と金利で並べられてしまうと、選びにくいですよね。
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全期間固定型の仕組みや推移

全期間固定金利は、市場の長期金利の動きを指標に連動して推移します。

長期金利の代表的な物が「新発10年物国債利回り」というもので、新規に発行された、償還期間10年の国債の流通利回りのことをいいます。

住宅ローンの長期間におよぶ固定金利型は、新発10年物国債利回りに、銀行の利益などを上乗せして金利が決められているのが一般的です。

長期金利の推移とフラット35の推移を見てみましょう。


(出典:ARUHIマガジン「長期金利と住宅ローンの気になる関係。【フラット35】の金利は今後どうなる?」)

新発10年物国債利回りと連動して、同じような金利推移をしていることがよく分かるグラフとなっていますね。

長期金利は、日銀の金融政策の影響も受けますが、海外の金利の影響も受けるので、予測するのはとても難しくなっています。

現在は、全期間固定金利型も低金利が続いていて、「今後は住宅ローン全般的に金利が上昇していく」と読んでいる人にとっては狙い目であるといえます。

 

フラット35と一般の銀行ローンの全期間固定ではどっちがお得なのか

全期間固定金利型として有名な物は「フラット35」があって、銀行にも独自の全期間固定型があるけど、どっちを選ぶ方がいいんだろう?

フラット35は、平成29年10月から団信が金利に組み込まれる形になったので、他の全期間固定型との比較がしやすくなりました。

住宅の性能がいいのなら「フラット35S」が利用できることがあり、金利優遇が受けられてお得になるので、考えてみるべきでしょう。

また、団信に加入できない・したくない人の場合は、フラット35なら加入しなくても借りることができます(加入しないのをおすすめするわけではないですが)。

フラット35は保証料はかかりませんが、事務手数料は高めとなっていることが多いです。ネット銀行の場合も同様です。

銀行ローンの場合は、保証料がかかるが、事務手数料が安い場合が多く、保証料・事務手数料では一概にどっちがいいとはいえません。

保証料や手数料、団信・保障の違い、優遇サービスなどで個別で比較して選ぶようにしましょう。



 

全期間固定金利型はこんな人が選ぶべき

メリット・デメリットを見ると分かりますが、もしかしたら損になるかもしれないけど、金利上昇のリスクを回避できる安心感を持っておけるのが全期間固定金利型です。

金利が低いうちに返済額を確定させて安定させたい人は、全期間固定金利型が有効です。

将来的にみても安定した収入があって、今後子どもの教育費がかかってくる人の場合、借入時に返済額が確定していたら計画がとても立てやすくなります。

変動型や固定期間選択型の場合は、金利が上昇してしまうことを前もって予測はできても、計算することはできないので、上昇するときに教育費など他の資金繰りが厳しくなってしまうことも考えられます。

現在家計に大きな余裕がなく、将来的にも収入が大きく増加する可能性は低いという人の場合、金利上昇によって返済額が増えてしまうと、家計が厳しくなるので、全期間固定型は向いています。

今は、これ以上金利が下がることは期待できず、どのタイミングで上昇に転じるのかと話題になるような情勢なので、全期間固定金利型を選ぶ人も多く、金利上昇のリスク回避として大いに意味がある場面だと思います。

また、今後の金利の動向を気にする必要がないから、動向を気にしすぎる人、その都度迷ってしまいがちな人、ギャンブル的要素は不安だという人は、全期間固定金利型にしておけば、今の低金利で借入時に決定しておくと安心感があります。

他にも資産を運用していてそちらに力を入れたいから、住宅ローンのことについては、少し損することになってもあまり考える余地を持ちたくないという人も合うかもしれません。

 

全期間固定金利から変動金利へ借り換える

「変動から固定」に比べると多くはないと思いますが、「固定金利で借りていたけど、やっぱり低金利が魅力なので変動金利に借り換えようかな」と考えている人もいるかもしれません。

ただ、今までは安定感をもって返済計画を立てていたのに、金利上昇のリスクが伴うことになる変動金利への借り換えはよく考える必要があります。

  • 完済までの期間が10年を切ったので、金利上昇があっても払いきれそう。
  • 収入が増加したので計画を変更、金利上昇リスクにも備えられる、または繰上返済も精力的にできるので、お得に払い切ってしまいたい。

などの場合は、有効な借り換えになると思いますが、まだ20年以上もの返済期間があるなどの場合は、より有利な「全期間固定金利」への借り換えを計画するなどした方がいいように思います。

将来的にみても借り換えるべき大きな理由が見当たらない状態で、低金利に目がくらんだ、ただ迷ったからといって変動金利に借り換えるのは、もう少し考えてみて自分にとって確実な理由を見つけられてからの方がいいと思います。

 

固定金利で借りてから金利タイプを切り替える

基本的に、同じ銀行の住宅ローンで固定金利から変動金利などに金利タイプを切り替えることはできません。

変動金利から固定金利への金利タイプの切り替えは無条件で可能となっている銀行も多いのですが、固定金利期間中には、変動金利など他の金利タイプに切り替えることができないところがほとんどです。

ネット銀行では手数料を支払うことで可能となっているところもあります(「ソニー銀行」など)。



 

全期間固定金利型について まとめ

3つの金利タイプのうちの「全期間固定金利型」。名前の通り、借入からずっと同じ金利が適用されて、返済額も一定で変わらない金利タイプです。

借入時の金利でみると1番高くなっていて、総返済額で見ると損をすることも考えられますが、その分安心感が高く、返済計画が立てやすいのが特徴です。

今の低金利の情勢から今後の金利上昇の可能性を思うと、全期間固定金利型を選ぶのは、金利上昇のリスク回避として大いに意味がある場面だと思います。

どうするか最終的に決めるのはあなた次第ですが、将来の収入や家計の状況などから総合的に考える必要があります。

 

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