住宅ローン審査

住宅ローンの審査基準まとめ|融資可能かどうかを判断されるポイントや項目

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住宅ローンってどんな基準で審査されているんだろう?それが分かれば住宅ローンは簡単に攻略できるよな…。

住宅ローンの審査基準や細かい項目は、すべてが一般には公開されているわけではなく、金融機関や商品によっても違います。住宅ローンに通りたいと思っていても、実際はどのような基準で審査されているのか、それぞれについて詳しくは知ることはできません。

「難しいんじゃないか」という人でも通る時は通るし、「余裕でしょ」という人でも落ちる時は落ちます。

住宅ローンの審査基準、融資可能かどうかを判断されるポイントや項目について押さえておくことは、「新規借入」においても、「借り換え」においても大切です。

そこで、金融機関に対して実施された調査から判明している審査基準を参考に、住宅ローンの審査基準、融資可能かどうかを判断されるポイントや項目について、詳しく見ていくことにします。



 

スコアリング方式で審査を行っているのかどうか

「スコアリング方式」とは、申込者のデータによって、年収や返済負担率などの審査項目ごとに点数を付け、その合計点によって、融資するかどうかを決める方式のことです。
審査基準に乗っ取って機械的に審査が行われている、というイメージかな?

「ポイント制」のようなもので、いろいろな審査基準ごとに採点して、合計点によって融資するかどうか判断するということですね。過去には、「減点方式」で行われてるという銀行もあったそうです。

実際に、スコアリング方式によって、審査が行われているのかどうかの調査によれば…

スコアリング方式を中心にして審査を行っている 16.3%
スコアリング方式により一部の審査を行っている 27.6%
スコアリング方式では審査を行っていない 56.1%

国土交通省 平成28年度民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書 長期・固定金利の住宅ローン等に関する融資審査等 スコアリング方式で審査を行っているか否か」 より

住宅ローンを提供している、民間金融機関を対象として実施されている調査です。調査期間:平成28年10月から平成28年12月

「スコアリング方式では審査を行っていない」と答えた金融機関の割合が過半数を超えています。

「スコアリング方式を中心にして審査を行っている」と答えた金融機関は、平成28年度調査では16.3%と少ないのですが、実は年々増加傾向にあります。(平成24年度調査:14.1%)

どの銀行が、スコアリング方式で審査を行っているのか、基準は何なのか、詳しくは分かりませんが、少しづつ増えているというのが現実です。

スコアリングで審査が行われていないとはいえ、審査基準・項目はどの金融機関でも定められているはずです。さらに詳しく見ていきます。

 

住宅ローンの審査時に考慮されている基準・項目

上記「国土交通省 平成28年度民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書 長期・固定金利の住宅ローン等に関する融資審査等」 では、「審査項目」についての調査も行われています。

「完済時年齢(98.8%)」「健康状態(97.6%)」「借入時年齢(97.6%)」「担保評価(97.2%)」「勤続年数(97.2%)」「年収(94.4%)」「連帯保証(93.5%)」については、9割以上の金融機関が審査基準としている事が分かります。

それぞれの項目について、さらに詳しく見ていきます。



 

完済時年齢

ローンを完済する時点での年齢制限です。

完済時の年齢については、以前までは70歳くらいのところが多かったのですが、現在は「80歳未満」としている金融機関が多くなっています。

「80歳の誕生日まで」「81歳未満」という設定をしている銀行もあります。

 

健康状態

健康状態もしっかりと見られています。

住宅ローンの審査においては、「団体信用生命保険」に加入できるかどうかが大きく関連してくるので、健康状態もしっかりと見られます。

フラット35では、団信に加入しなくても申し込みができるところもあります。

また、団信に加入できる健康状態ではない場合も、金融機関によっては保険の引き受け範囲が広げられた「ワイド団信」を利用できることがあります。

 

借入時の年齢

完済時の年齢とともに、「借入時の年齢」も大切なポイントです。

下限年齢は「20歳」上限年齢は「65歳未満」という金融機関が多くなっています。

完済時の年齢は80歳くらいでも、80歳までの人なら借りられるというわけでなく、借入時の年齢としては、65歳くらいまでとなっている点には注意しておきましょう。

 

担保評価

担保評価額は、融資に対して設定される物件の評価額のこと。

ローンの返済が出来なくなってしまった場合に、金融機関が資金を回収できるように、主に物件が担保として設定されます。

融資額に見合った担保価値がなければ、希望借入可能額に届かない可能性が出てきます。

 

勤続年数

以前までは、勤続年数は3年以上というのが一般的に言われていましたが、最近は1年でも申し込み可能となっている金融機関が多くなっています。

とは言え、勤続年数は長いほうが収入の安定が見込めるので、審査を有利に進めたいなら勤続年数は長いに越したことはないと思います。

 

年収

当然ですが、年収も大切。返してもらえる見込みがない人には貸してもらえません。

「年収の5倍までの家なら購入することができる」なんて言われますが、ひとつの目安でしかありません。

前年度年収が200〜300万円以上と定められている金融機関が多くなっています。

 

連帯保証

住宅ローンを組む場合には、保証人は、保証会社に依頼するのが一般的です。なので基本的には不要です。

ただ金融機関・審査によっては、連帯保証人を要求される場合もあります。

また、夫婦でのペアローンや親子リレーローンなどでは、連帯保証人や連帯債務者が必要となることもあります。

 

金融機関の営業エリア

金融機関には定められた営業エリアがあります。

大手の都市銀行やネット銀行では全国対応しているところがほとんどですが、地方銀行や信用金庫では、地域が限られています。

 

返済負担率

返済負担率とは、「年収に占める年間返済額の割合」のことです。返済比率と呼ばれたりもします。

基準を超えると返済負担が大きくなり、返済が滞ってしまう可能性が高くなるので、審査が通らなかったり、希望する借入額に届かなかったりします。

金融機関によって違いますが、30~〜35%くらいとされていると言われます。



 

融資可能額

融資できる金額のこと。借入可能額とも言います。簡単に言えば「いくら借りることができるのか」の金額。

自分の年収に対していくら借りられるのか、住宅ローンシュミレーションを利用して計算する事ができます。

 

雇用形態

正社員・パート・アルバイト・契約社員・派遣社員・自営業など、雇用形態も見られます。

収入が安定しているか、しっかりと継続した収入があるかは、返済に関係してきます。

 

カードローン等の他の債務の状況・返済履歴

審査における、年間の返済額には、自動車ローンや教育ローンなど他の借入も含まれます。

住宅ローン以外の借入が多いと、希望する借入金額に届かない・審査に通らないということも出てきてしまいます。

また消費者金融やカードローンでの借入は、住宅ローンに不利に働くものとされています。

 

国籍

日本に住む外国人の数は増加傾向にあります。

外国人でも、永住権を取得している場合は住宅ローンを組むことができる金融機関も多く、また外国人専用の住宅ローンを提供している銀行もあります。

 

申込人との取引状況

今までに自分の金融機関で取引してくれているか、どのような取引なのか。

少しでも取引を続けておくことで有利になることもあります。

 

業種

業種を見るところもやっぱりあるんだ…。

業種によって、将来性や転職率などが見られたりすることもあります。

 

家族構成

家族構成を見ている金融機関もあります。

といっても、家族個人の信用情報を見るということではなく、申込者本人を中心とした、家族での所得はどのようになっているのか、扶養家族は何人なのか、について見られると言われます。

 

所有資産

資金や土地、建物、株、など、いざとなったときに金銭に替えることができるものを持っているかどうか。

 

雇用先の規模

収入の安定性と返済の確実さを判断するため。

 

性別

性別はあまり見られていないんだね。



 

最近、重要度が増していると考えられている審査項目

住宅金融支援機構においても「民間住宅ローンの貸出動向調査」という調査が行われています。

2017(平成29)年度の調査結果(調査期間:2017年7月〜12月) の中から、「最近、本審査において重要度が増していると考えられる審査項目」についての結果はこのようになっています。

「返済負担率(毎月返済額/月収)」が61.8%と最も高くなっています。
「職種・勤務先・雇用形態」「借入者の社会属性」とか、いわゆる「人的審査」が重要視されているように感じるなぁ…

 

 

住宅ローンの審査基準についてのまとめ

「住宅ローン審査に落ちてしまった、通るためにはどうしたらいい?」という人は、ここで書いた項目について見直してみましょう。

年齢や収入、雇用年数の目安などについて「融資条件」という形で公表してくれているところが多いです。目当ての金融機関がある場合、「融資条件」や「貸出し条件」などもチェックしておきましょう。

ただ、申し込みの条件としては見合っていても、絶対に審査に通るとは限りません。「ホームページに書かれてある条件は満たしているのに、審査には落とされた」いうことも十分あり得ます。

なぜ審査に落ちたのか理由が分からないという人は、ファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談するのも1つの手です。

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また、ひとつの金融機関に落ちたからといって、他の金融機関すべてが通らないというわけではありません。

審査基準や重要視される項目は違いますし、あなたにとって有利になる要素もあるかもしれません。

複数の金融機関に審査を申し込んで、仮審査に通過したものの中から、条件のいい住宅ローンを選ぶというのも1つの手です。(数十個も同時に申し込むなどはやめて、数個程度にしておきましょう。)

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