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住宅ローンの基礎知識

住宅ローンのすっごく基本的なことを少しだけ書いておきます!
そもそも住宅ローンとは、住宅の取得・新築・改築のために、土地・建物を担保として銀行などから資金を借りるローン商品です。

銀行・信用金庫・信用組合・労働金庫・保険会社、最近はネットバンクの利用者もどんどん増えています。

 

住宅ローンの借り入れ金額(いくら借りるか)

いくらまで借りられるのかというのは、「返済負担率」を目安に計算できます。

返済負担率」は、「借り入れの返済額」が「収入」に対してどのくらいの割合かを示すもの。

フラット35」なら「年収400万円未満の場合30%以下」「400万円以上の場合35%以下」という基準が公表されています。

ざっくりと言うと、「この範囲なら借せるよ。(審査に通すとは言ってない)」という基準。

「いくら借りられるか」で借入金額を決めるよりも、将来のことを見すえて、「負担が大きすぎない金額」から借入金額を決めるようにするのが大切です。

 

住宅ローンの返済期間(何年間で返すか)

住宅ローンの返済期間については、完済時の年齢を「75〜80歳まで」とする金融機関が多く、年齢によっては返済期間が短くなる場合もあります。

単純に返済期間が長いほど、毎月の返済額は少なく、返済期間が短いと、毎月の返済額は多くなるというのは想像しやすいですね。

ただし、返済期間が長くなると、支払う利息も多くなって、最終的に支払う金額も多くなります。

 

住宅ローンの金利タイプ

住宅ローンにおいて「金利」とは、借りた金額に対しての1年間の利息額の割合のことを言います。住宅ローンには、3つの金利タイプがあります。

・金利が変わる「変動金利型

・金利が変わらない「全期間固定金利型

・固定期間と変動期間がある「固定金利期間選択型

金利タイプを選ぶのはとても重要なポイントのひとつ。

歴史的な低金利が続く今、これからの金利の上昇に備えて、「フラット35」のような「全期間固定金利型」で借りる人も多くなっています。(低い金利時の状態のまま全期間返済ができるので。ただし返し初めの金利は「変動金利」の方が低いです。)

「固定の方が安心!」「変動の方が金利が低い!」など、それぞれにメリット・デメリットもあるので、特徴をしっかり理解して、自分にあったものを選ぶようにするのが大切です。



住宅ローンの返済方法

住宅ローンの返済方法にも、2つの方法があります。

・毎月の返済額が一定の「元利均等返済

・毎月の返済額が減っていく「元金均等返済

とだけ聞くと、元金均等返済の方がお得と感じますが、返済当初の返済額が多くなります。

多くの人が「元利均等返済」を選んでいるそうですが、これもメリット・デメリットがあります。

返済完了までの長い目で見て、将来の収入・支出、定年・退職のことなどを考えた返済方法を選ぶ必要があります。

 

住宅ローンの保険(返済のリスクに備える)

住宅ローンの返済は長期にわたるので、万が一のリスクに備える保険があります。

万が一、死亡してしまったなどの場合に、残りの住宅ローンを完済できるという保険です。

これを「団体信用保険(団信)」といいます。

金融機関にとっても重要な保険となるので、団信は加入が必須となっている金融機関が多く「火災保険」も必須のところが大半です。

 

住宅ローンの諸費用(借りた額と利息以外に支払うお金)

住宅ローンには、様々な諸費用が必要となってきます。

保証人のかわりに保証会社の信用保証をつけるための「保証料」や、金融機関に払う「事務手数料」。

また「印紙税」や「登録免許税」などの税金、団信、火災保険などの「保険料」もかかってきます。

金融機関によって異なるものもあるので、金利だけで選ばずに、こういう諸費用も頭に入れて比較検討する必要があります。

 

住宅ローンの融資実行までの流れ

住宅ローンが融資実行されるまでの流れを簡単に書いてみると…
仮審査 > 本審査 > 金銭消費貸借契約 > 融資実行

という流れとなっています。

仮審査」は、本審査の前の審査で、だいたい1週間くらいで結果が出ます。事前審査とも言います。

仮審査に通過すると「本審査1〜2週間くらいあれば結果が出ます

金銭消費貸借契約」は、金融機関と正式に借入の契約をすることです。一緒に「抵当権設定契約」も結ばれるのが一般的です。

このときに融資実行の日取りも決めて、後に「融資実行」となります。

 

繰り上げ返済や借り換えで損をしないで返す

住宅ローンは借りてからそのままにしないで、しっかり気にかけておくことで、お得に返済ができます。

手元の資金に余裕があるときに、まとまった金額を返済する「繰上返済」を積極的に利用して、短期間で返してしまうのが理想的です。

また、もっと条件がいい住宅ローンに見直し、借り換えてしまうことで、大きなお得につながる場合があります。



住宅ローンのご利用は計画的に

住宅ローン計画
もちろん住宅ローンの金利が低下している今は、マイホーム取得において「いいタイミング」ではありますが、それが、自分と家族のライフスタイルにとってもそうなのかどうかは分かりません。

逆に、今後金利が上昇したとしても、あなたのライフスタイルにとって「いいタイミング」ならそれが買い時なんだと思います。

収入合算を考えたり、自己資金をもっと貯めるなど、しっかりと計画し直すのも一つ。

「今でないと」という人なら、マンションであったり、中古物件を購入することも視野に入れて、購入資金自体を下げるという手もあります。

中古物件は日本中にあふれていますし、今後も増え続けると言われています。そんな情勢なので、中古物件を購入してリフォーム・リノベーションして、自分の思うような家にするというのも、今ではかなり増えてきています。

●一戸建て

【新築】「注文住宅」「建売り」

【中古】「リフォームする」「そのまま住む」

●マンション

【新築】「住居専用」「商業施設が含まれたもの」

【中古】「リフォームする」「そのまま住む」

マイホームと一言で言っても、選択肢はたくさんあります。建て売りや注文住宅で新築を建てるということだけが、持ち家を手に入れると言えるなんていう時代じゃありません。
マイホームを考えているなら、早い段階から取り組んで、今だけではなく将来のことも見据えて、購入金額や時期が適切かどうか判断するのが大切です。
無理をして返済負担率いっぱいのローンが組めたとしても、その時はハッピーでも、収入の増加が見込めないと、将来かなり厳しい生活になりかねません。
住宅ローン審査が厳しくなければ、路頭に迷ってしまう人がたくさん出てきます。住宅ローンは借金です。審査は厳しくないとダメなんです。
人生において一番大きな買い物になるであろう住宅の購入。いろいろな方向性もしっかりと考え、将来のことも見据えて計画し、夢のマイホームを手に入れてください。

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