個人事業主・自営業者は住宅ローン審査が通りにくい!?ポイントと対策を解説

最近は特に自営業者への住宅ローン審査は厳しくなっているそうです。
しょっぱなから厳しいことを言うなよ…。

自分は、フリーランスでWEB関連の仕事をしています。いわゆる個人事業・自営業です。自宅を購入する際には、住宅ローンの審査を通すのになかなか苦労しました。

個人事業をしている人は、「節税」をしていることも多く、確定申告時の所得を抑えていたりもします。でも、住宅ローン審査では収入の基準として「所得」が見られます。

でも、「自営業だから」と完全否定されるなんていうことはなく、合格するラインの収支状況を提出でき、信用情報に問題がなければ、ちゃんと住宅ローン審査に通過して、新築を建築・購入することができます!

では、どうすれば住宅ローン審査に通りやすいんでしょうか。

底辺フリーランスである自分の経験をもとに、自営業者・個人事業主の人が住宅ローンを通すためのポイントについて、いろいろ書いていきます。
派遣社員・契約社員・パート・アルバイトの人や、会社員の方でも、住宅ローンに不安や疑問を感じている人も参考にできるような、住宅ローンのこと・家を建てるということについて解説していきます。
素人だからこその観点で分かりやすく書いていくつもりです!できるだけ説明したいと思ってたら書きすぎました。ゆっくり読めない人は、↓目次を利用して読み飛ばしちゃってください。

 

個人事業主である自分の場合を例にすると

自分の場合は、知り合いの不動産屋さんで家を建てようとしたとき

自営業の住宅ローン審査は今、とっても厳しい…。うちが提携している金融機関よりも、おまえが付き合いのある銀行をまず当たったほうがいいかも。

ということを言われたので、いくつか銀行を当たることにしました。

大手都市銀行(メガバンク)には審査にも持ち込んでもらえず。取引はあったにも関わらず、相手にはしてもらえない状況でした。

そこには、「今から頑張って、来年以降にフラット35での審査を目指しましょう。」と提案されました。

「やっぱり厳しいよな…。でかい銀行がだめなら、取引もしてるし、地域密着型のあの銀行にも聞いとくべきだな。」

ということで、自分も含めて、親の代、さらにその前からと、何世代も付き合いがあった地元の「地方信用金庫」さんにお願いしてみることにしました。

結果、その信用金庫さんが頑張ってくれて、無事住宅ローン審査を通し、家を建てることに成功しました。

不動産屋との付き合いが深い信用金庫だったのも、プラスに働いているかもしれません。担当してくれた方も、やる気を持って取り組んでくれて、とてもよかったです。

 

まず、取引がある銀行(メインバンク)に相談してみる

事業資金の融資を受けているなどして、「普段から取引をしている銀行(メインバンク)に相談する」というのは、自営業の方が住宅ローンを通す一番の近道となる場合が多いです。

確定申告では住宅ローンが通らないような額面であったとしても、取引銀行では収入がある事が把握できている場合が多いので、住宅ローンの審査が通りやすくなるようです。

また、単純に不動産会社の提携ローンでも、不動産会社からのプッシュがあるので通りやすいということもあるようです。「コネ」のようなものですかね。

融資取引をしている銀行など、普段から付き合いのある銀行なら会社の業績を把握してくれているので、まずは、メインバンクにしている銀行に相談してみるのも大切です。
住宅ローン審査が甘い、通りやすい銀行ってあるの?フラット35は緩い?

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住宅ローン審査が通りにくいと言われる自営業

自営業・個人事業をしている人が住宅ローン審査に通りにくいのは、しっかりした会社に勤めている会社員の人に比べると、「返済が困難になる確率が高い」というのが理由のようです。

確かに、自営業の売上は、景気の影響も受けやすく、不景気となって事業収入が下がってしまうと、会社員の人たちとは比べ物にならないほどの収入ダウンになることも十分考えられます。

テレビに頻繁に出ている旬な芸能人であっても住宅ローンが通りにくいという話もあるそうです。「現在は儲かっていても、将来的にどうなっているのか分からない」と見られるようです。

銀行としても、「返済してもらえなくなるリスク」は避けておかなければいけないのは当然です。

病気・ケガで仕事ができない日が続いたとしても、会社員の人達なら給料が保障されたりしますが、自分もそうですが自営業者は「身体が資本」で、休んだらその分売上は落ちるという人も多いでしょう。

個人事業主・自営業者や、中小企業の経営者は、住宅ローンの審査が通りにくいという現実があります…。これはもう、どこにでも書かれているので、逃れられない事実として受け止めたほうがよさそうです。

 

節税対策として所得を抑えていると・・・

審査においては、売上の収入ではなく、経費を差し引いた「所得」で見られます。

節税対策として所得を抑えることばかりしていると、少ない額面で審査されてしまうことになります。

住宅ローンを考えているなら、節税ばかりしていないで、所得を増やしておくのが大切。

安定した売上があって、継続的な利益が出ていても、借りにくいということですね。悲しいかな、これが自営業者の現実なので、それに対して対処方法を考えていきましょう。
ローン審査を通すことも大事ですが、当然ローンの組み方や、新築を建てた後にも費用はいろいろかかってきてしまうものなので、慎重に考える必要もあるという点は頭に置いておきましょう。

 

中小企業の経営者も自営業者として見られる

銀行は、中小企業の経営者も「自営業者」として見るそうです。

契約社員派遣社員・パート・アルバイトの人たちも、我々同様に厳しくなります。

正社員の方なら、会社と雇用契約を結んでいて、法律でも雇用は守られているから、簡単に首になることもないのです。

正社員ではない人の場合は、雇用契約が厳しくないので、収入も安定しないと見られてしまいます。



 

自営業者の住宅ローン 借りやすくするポイント

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「住宅ローン融資を受ける」「審査に合格する」ということに対しての2つの基本的なポイントがあります。

・安定した収入が証明できること

・個人信用情報に問題がないこと

この2つをクリアするのは大前提となります
ここを踏まえて、自営業者が住宅ローンを借りやすくするポイント、逆に言えば通らない原因について見ていきます。

 

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【収入】3年間黒字決算が続いている

自営業・個人事業の場合、銀行ローンでは3期分の平均所得によって、所得額が決定されるのが一般的。
3期分のうち、1番低い金額で見られるところもあります。

なので、3年分の確定申告書が必要となって、開業してすぐに住宅ローンを組むというのは一般的な銀行ローンではできないところが多いです。

また1期でも赤字決算があると審査に落とされる可能性が高くなります。

経営状態は、3年以上黒字が続いている状態が、審査に通るためのポイントとなります。

最低でも年収(所得)300万円は必要だ、なんて言われます。

 

融資や借金はできるだけ返済しておく

消費者金融などでのキャッシングを何度も利用していると、住宅ローンの審査基準に達しない可能性が高まってしまうので、かなり注意が必要です。
消費者金融からの借金だけでなく、自営業をしているとお世話になりそうな事業者ローンも借り入れとして扱われます。

ほかにも、クレジットカードでのキャッシング、自動車ローン、スマホ本体の分割払い、大学等の奨学金なんかも「借り入れ」となります。

これらで、返済を滞納してしまったことがあれば、その事実も残ってしまっているので注意しましょう。

ブラックリスト扱いとなってしまうと、もうかなり厳しい状況になってしまいます。

借り入れ・借金は、住宅ローン審査を申し込むまでに、できるだけ返済、可能ならば完済しておくのが大事です。

 

年齢制限・返済期間について

年齢も大切な要素です。完済するまでの年齢制限も金融機関によって設定が違うので確認してみましょう。

借入時の最低年齢は20歳以上。上限はまちまちですが、65歳から69歳くらい。

完済時期の上限は、75歳から80歳となっているものが多いです。

一般的に年齢が高くなると審査は不利になると言われます。

 

税金はしっかり収めているか

納税証明書によって、しっかり税金が納められているかというのも見られると言われます。
実は、住宅ローン成約後ですが、自分もうっかり払い忘れをしてしまったことがあります…。電話連絡が入ってすぐに支払いましたが。

組織的な脱税はもちろんですが、自営業の場合、住民税や事業税などをうっかり払い忘れてしまうこともないとは言い切れません。

借入に関してもそうですが、「延滞」はしないように心がけましょう。



 

頭金は、できれば2〜3割用意したい

個人事業主が住宅ローン審査を通すための対策としては、「しっかり頭金を貯めておいて、ローンの借り入れ比率を下げる」ということがまず大切なことです。
当然、融資額を減らすことにも繋がるし、頭金を貯めた事で審査のプラスとされることもあるようです。

当然その分、融資額(借り入れる金額)を減らすことにもなりますし、審査を通りやすくするポイントとなります。

自己資金で頭金を多く支払っておくと、住宅ローン借入額を少なく出来るので、その分、支払い総額が節約できます。

頭金ゼロ」でも不可能ではありませんが、借入額は少なくする方が無駄な利息を払わなくてすみます。頭金を入れることばかりに集中してしまって、貯金がゼロになるのも問題はありますが…。

住宅を建てる際には、「最低2〜3割」の自己資金は確保しておくべきなんて言われます。

 

団体信用生命保険(団信)に加入できる健康状態か

団体信用生命保険(団信)は、住宅ローンを契約した人が、死亡した(または高度の障害をもってしまった場合)などに、本人に代わって返済するための生命保険のこと。

銀行ローンの場合、加入が必須となっていることが多いです。(フラット35は任意加入)

ということで、健康状態に関してもしっかり見られます。

 

物件の担保評価(担保価値)

土地や建物をいくらくらいと評価するか、建築基準法など法規状の問題はないかなどを調べて、物件に担保としての銀行の抵当権をつけます。

購入しようとしている住宅が、融資に見合った担保価値がないと判断されると審査には通りません

これは自分の問題ではなく物件の問題なので、他の物件を探すなど根本から考え直す必要がありますね。

夫婦で収入を合算して一緒に住宅ローンを組む

今や共働き世帯は、旦那さんだけが働く世帯数の1.5倍にも迫るといわれています。最近では収入を合算して住宅ローンを組む家庭が増えています。

旦那さん1人だけの年収で住宅ローンを借りるよりも、別で働いているならば奥さんの年収も合わせて(収入合算)、夫婦の総合年収で借りる方が、借入可能金額が増やせます。

自営業・個人事業をしている方にも、借入限度額を増やせる有効な手段となります。

 

審査を通す事ばかりにとらわれず慎重に比較

自営業者の「住宅ローン借り換え」は、新規ローンに比べてさらに審査が通りにくいという話があります。

そのことから、借り換えを前提として、「審査に通るのが大前提、金利とか考えるのは後まわしでいいや」というローンの組み方はやめておいたほうがいいでしょうね。

どうしてもローンが通らないという場合は別ですが、審査を通すことばかりにとらわれすぎずに、慎重に比較する事も大切なことです。

複数の金融機関に一括で事前審査が申し込めるサービスも出てきています。

 

複数の金融機関に一括審査・比較

複数の金融機関に仮審査を申し込み、審査結果を"比較"することで正しい選択をすることができます。

実際の借入条件は仮審査後にわかります。複数の金融機関に仮審査を申し込み、審査結果を"比較"することで正しい選択をすることができます。

住宅ローンの審査はおよそ1~2ヶ月かかります。
万が一審査が通らなかった場合タイムロスが発生してしまうんですよね。あらかじめ複数の金融機関に審査申し込みをしておくのもおすすめ。

 

住宅本舗の住宅ローン一括審査申し込みサービス

住宅ローン一括審査は、数々の金融機関に一括で審査が申し込めます。

▼ 住宅本舗の一括審査がおすすめ ▼

住宅本舗の「住宅ローン一括審査申し込みサービス」は、希望条件に合った複数の金融機関に一括で審査申し込みを行えるサービスです。

お借り入れ条件を入力するだけで、無料にて簡単に利用できます。面倒な申込手続きの手間を省略して、納得の住宅ローンを選びましょう。

▼  ▼  ▼

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多くの個人事業者が利用している「フラット35」

職業による選別は行われず、自営業でも通常の銀行ローンよりも審査が通りやすいといわれる「フラット35」

同じ銀行でも、直接貸すローンとフラット35の両方に申し込んだ場合に、フラット35の方だけが審査に通るということもあると言われます。

フラット35は、ローンを証券化することで、最長35年の「全期間固定金利ローン」を提供している、「住宅金融支援機構」の商品ですが、窓口となるのは銀行をはじめとする、民間金融機関です。

審査基準が明確になっていて、特に職業による選別をされず最低年収などの制限もなく、個人事業主のための住宅ローンとしてはありがたく、利用している人も多くいます。

諸費用の中でも大きな割合をしめてくるローン保証料が、フラット35では不要(無料)です。頭金が少ない人にとってもありがたいポイント。

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2期分の所得の証明で審査してもらえる

基本的な住宅ローンの所得の証明は一般的に「3期分(3年分)」。それに対し、フラット35は、2期分の確定申告書・納税証明書で審査してもらえます。

「2期分の確定申告書で前年分(一期のみ)の収入を見て審査される」「開業後1年が経過していれば審査が可能」「1年経っていなくても確定申告していれば可能」などの情報がネット上にはあります。金融機関によっても違う部分もあるかもしれません。

「最低低年収」という基準は設けられてないのも特徴で、事業所得・不動産所得・利子所得・配当所得及び給与所得のそれぞれの「所得金額の合計額」を年収とし、それに占める全ての借り入れの年間返済額の割合(返済負担率)が、

・400万円未満の場合:30%以下

・400万円以上の場合:35%以下

という基準を満たしている人が申し込めます。

「この基準さえ満たしていたら、ほとんどの人が審査に通過した」なんて言われていた時期もあったようです。

例えば、前年度の所得金額が300万円だった場合、30%は90万円。他に借り入れが全くなければ、「年間返済額が90万以下の範囲」で借入金額を設定することになります。

開業して3年に満たない人でも、確定申告でしっかりと収入を証明しておけば、住宅ローン審査を通す事ができるのです。

そのことから、今期からの収入をがんばって上げて確定申告し、来年度にフラット35で住宅ローン審査に挑戦するという人もいますし、銀行によっては勧められる場合もあります。(返済の負担が大きすぎるような無理な計画は立てないようにしましょう。)

 

おすすめのフラット35住宅ローン

ARUHI フラット35

ARUHI(アルヒ)は、旧SBIモーゲージから社名を変更した住宅ローン専門の金融機関。

2010年度~2016年度統計【フラット35】実行件数ナンバー1。

全国に店舗を展開していて、店舗での相談が可能。事前審査は最短で当日。

楽天銀行 フラット35

楽天銀行住宅ローンのフラット35は、金利・事務手数料が業界最低水準。

最長35年間、全期間固定金利で利用できます。金利上昇を心配しなくていいので、最後の返済まで安心。

保証料は無料、来店不要で、WEBからのみで審査が申し込めます。

おすすめ住宅ローン

【まとめ】個人事業主・自営業でも住宅ローンは組める!

・安定した収入が証明できること

・個人信用情報に問題がないこと

この2つをクリアするのが大前提。

一般的に金融機関は、「完済時の年齢」「返済負担率」「担保評価」「勤続年数」「健康状態」「年収」を審査基準にしているとされています。

事業継続年数に関しては、だいたい3年以上。年収(所得)については、300万円以上が必要と言われています。

経営状態は、3年以上黒字が続いている状態が、審査に通るためのポイント。

借り入れ・借金は、住宅ローン審査を申し込むまでに、できるだけ返済、可能なら完済しておく。

税金もしっかりと収めておく。

頭金は、できるなら2〜3割は用意したいです。

団体信用生命保険(団信)」加入のため、健康状態も見られる。(フラット35は加入しなくても利用できる。)

物件の担保価値も見られる。

審査を通すことばかりにとらわれすぎずに、慎重に比較する。

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個人事業主・自営業者が住宅ローンを組むのは無理があるのかというと、そういうわけじゃありません。
私のような、ほぼ底辺フリーランスでも無事審査を通過し、住宅ローンを組んで、新築を建てて、今は家族と幸せに暮らしています。
マイホームを考えているなら、早い段階から取り組んで、今だけではなく将来のことも見据えて、購入金額や時期が適切かどうか判断するのが大切です。
無理をして返済負担率いっぱいのローンが組めたとしても、その時はハッピーでも、収入の増加が見込めないと、将来かなり厳しい生活になりかねません。
住宅ローン審査が厳しくなければ、路頭に迷ってしまう人がたくさん出てきます。住宅ローンは借金です。審査は厳しくなくちゃダメなんです。
人生において一番大きな買い物になるであろう住宅の購入。いろいろな方向性もしっかりと考え、将来のことも見据えて計画し、夢のマイホームを手に入れてください。

住宅ローン比較ポイント
住宅ローンを比較する際には、金利はもちろん、手数料・保証料・繰上返済の手数料、疾病補償などさまざまなポイントがあります。ベストな住宅ローンはどうやって選べばいいのか!新規の借り入れでも借り換えでも、住宅ローンを比較・検討する場合に注意しておくべきポイントについて見ていきます。

住宅ローンを比較・検討するためのポイント

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