住宅ローン金利

金利タイプ別のメリット・デメリット|固定か変動どっちを選ぶべきか

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住宅ローンを選ぶうえで大切なポイントのひとつ「金利タイプ」

金利タイプはどうやって選びましたか?
いやぁその…、進めてくれたものを何となく変動金利を選んだだけで…。借りはじめの金利が安いって教えられたしさ。
おすすめされて何となく選んで、面倒くさいからそのままになっているという人も多いんですが、しっかりと理解して選ばないと、後で後悔することになるかもしれませんよ。

そうです!長期にわたる返済となる住宅ローンにおいては、少しの金利の差でも、総額にすると大きな違いとなってきます。

住宅ローンの金利には、金利が変わらない「全期間固定金利型」、金利が変わる「変動金利型」、固定と変動を選べる「固定金利期間選択型」の3つのタイプがあります。

それぞれにメリット・デメリットもあるので、特徴をしっかり理解して、自分にあったものを選ぶようにするのが大切です。



 

全期間固定金利型

借入時の金利が返済期間中ずっと変わらないタイプ。

フラット35」は人気があり代表的ですが、金融機関によっては、独自の全期間固定金利型を提供しているところもあります。

返済額が固定されて分かりやすく、返済計画が立てやすい。

メリット

・金利が上昇しても返済額は上がらない

・返済が計画的にできる

デメリット

・金利が下がっても返済額は下がらない

・変動金利型より金利は高い

 

変動金利型

返済の途中でも金融情勢の変化によって定期的に金利が変動する(年2回)。

金利は半年ごとに、返済額は5年に1回見直されるのが一般的で、返済額が上がる場合は前回の1.25倍が上限とされています。

メリット

・金利が低下すると、返済額も減少してくれる

・固定金利型よりも返し始めの金利が安い

デメリット

・金利が上昇すると、返済額が増える

・借入時には将来の返済額が確定しないので、返済計画は立てにくい

・金利が上昇した場合、未払い利息が発生する可能性がある

 

固定金利期間選択型

3年や5年、10年など、はじめの一定の期間は固定金利で、その後は固定金利か変動金利かを選べる。

メリット

・固定金利期間中は返済額が確定されている

・金利が低下したら、返済額が減少してくれる

デメリット

・金利が上昇すると、返済額が増える

・固定期間終了後に金利が上昇していると、急に金利が高くなってしまうなど、返済計画が立てにくい

 

変動金利型や固定金利期間選択型のリスク

「変動金利型」・「固定金利期間選択型」の住宅ローンには、金利が上昇するというリスクがあるというのが大切なポイント。

金利が上昇すると、返済額も増えて、元金がほとんど減っていかない状態になってしまう可能性があります。

さらに、金利が大きく上昇すると、元金は全く減らないで、利息が返済額を上回ってしまって「未払利息」が発生することもあります。

未払利息とは?

急激な金利上昇が起こって、金利が見直され適用金利が引き上がれられると、利息部分の金額が返済額よりも多くなってしまいます。この金額を「未払利息」と呼びます。

未払利息が発生してしまうと、返済額からローンの元金に対しての支払いがゼロになって、ローン残高は減らずに、利息だけを支払っているという状態に陥ることがあります。

金利タイプを組み合わせる方法もある

3,000万円の借入をする場合に、1,500万円ずつ変動と固定でなど、2本のローンを組み合わせる方法もあります。

「ミックスローン」や「ミックスプラン」、「金利ミックス型ローン」などと呼ばれます。

変動と固定でミックスすると、金利上昇のリスクを軽くしながら、返し初めの返済額を抑える事ができます。



 

みんなはどの金利タイプを選んでる?

住宅金融支援機構「民間住宅ローン利用者の実態調査 2017年度 第1回調査結果」を参考に、どんな金利タイプが選ばれているのか傾向を見てみましょう。

 

住宅ローンの調査回次別金利タイプ構成比の推移(16/3〜17/9)

2016年度第1回(16/3〜16/9)、2016年度第2回(16/10〜17/3)、2017年度第1回(17/4〜17/9)と推移をみると、

変動型は少し増加(50.4%)し、固定期間選択型も少し増加(36.9%)と増加、全期間固定型は、12.6%と減少しています。

さらに細かく、2017年4月から、9月までを見ると・・・

借入年月別金利タイプ構成比の推移

借入年月別金利タイプ構成比の推移を見てみると、この期間では、「変動型」の「全期間固定型」の利用割合が増加、「固定期間選択型」は減少しているのが分かります。

変動型は少しずつ増加しているのか。金利上昇が噂されだした2018年はどうなっていくんだろう?

 

金利タイプの選び方 まとめ

「変動金利型」や「固定金利期間選択型」は、金利変動のリスクはあるものの、金利の負担をできるだけ減らして、短期間での返済を目指す場合に選ばれることが多いです。

最近の傾向では、新しく住宅購入をする人のうち、約半数は「変動金利型」を選択していると考えるのが一般的です。

でも「固定金利期間選択型」も「固定金利」に含んでしまうと、半々ということになるよね。

変動型を選んで金利が大きく上昇してしまった場合、5年後に返済額が上がる際には、現在の毎月返済額が10万円なら、単純に最高12万5000円になる可能性があります(5年後の返済額の上げ幅は、前回の1.25倍が限度。)

「全期間固定金利型」は、情勢に左右されたくない、しっかりと返済計画やマネープランを立てて実行したい、という人に選ばれることが多いです。

「変動を気にする必要がない」という、安心感や安定感があります。近年の低金利の傾向から選択する人も増えているようです。

いずれにしても、「不動産会社の提携ローン」だけではなく、インターネットなども利用してしっかりと情報を集めて、比較することが重要になります。

住宅ローン借り入れ後も、他にお得なものはないかチェックして、借り換えを計画するのをおすすめします。

 

金利タイプは、目先の金利の低さばかりを見て選んでしまわずに、金利の状況・動向を考えた上で、変動か固定かを選ぶのが理想的です。
でも、未来の金利がどうなっているかを予想するのは難しい…。

そうなんです。

将来の金利がどんな情勢になっているのか、断言することは誰にもできません。

「変動か固定か、どっちを選ぶのが正解なのか?」これは永遠のテーマか…
住宅ローンの返済が終わった時に答えはでますね。

現在の低金利の変動金利で0.5%くらい、全期間固定では1.5%くらいとなっていますが、変動金利で借りていて、完済まで金利が1.5%より上昇していなければ、「変動金利でよかった」という答えがでます。

金利が1.5%よりも大きく上がってしまうと「固定金利にしておくべきだった」という答えになります。

超低金利が続いている現在、今後金利がさらに下がることはあまり期待できません。
「低金利がいつまで続くのか・いつから上がり出すのか」「金利が上がるときは、どのくらいのペースで上がるのか」など、しっかり注目しておくべき時勢となっています。

どの金利タイプを選んでも、

繰上返済で早期完済を目指すのが有効

見直し・借り換えも計画してよりお得な住宅ローンを選べるようにする

など、しっかりとリスクを管理しながら返済していきましょう。



 

住宅ローン比較ポイント
住宅ローンを比較する際には、金利はもちろん、手数料・保証料・繰上返済の手数料、疾病補償などさまざまなポイントがあります。ベストな住宅ローンはどうやって選べばいいのか!新規の借り入れでも借り換えでも、住宅ローンを比較・検討する場合に注意しておくべきポイントについて見ていきます。
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