住宅ローン基礎知識

住宅ローンの申込から借入までの流れ・スケジュールをしっかりと確認しよう!

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住宅ローンの申し込みから借入までの流れについてしっかり覚えてる?
うーん、家のことも進めながらだから、今となってはハッキリ覚えていないかなぁ…。
そう!住宅ローンの借入までの手順には、物件を購入する流れも密接に関係してくるから、両方のスケジュールを把握して、上手く動かす必要があります。

住宅ローンの審査には、基本的に「事前審査(仮審査)」と「本審査」があります。事前審査に通らなかったら、他の銀行をあたる、など段取りがズレ込んでしまう可能性もでてきます。

「住宅購入の手続き」や「注文住宅を建てるための手続き」をスムーズに進めるためには、「住宅ローンの手続き」も、順調にうまく進めておく必要があります。

そのためには、住宅ローンの申込から借入までの流れやかかる時間、スケジュール、必要な手続きをしっかりと押さえておきましょう。



 

物件を探している段階で、住宅ローンを比較・検討し始める

「いい建売りあるかな?それとも注文住宅かな」
浮かれ過ぎないで、マイホームを考え出した段階で、住宅ローンについても冷静に考えだしましょう。

一般的には、事前審査からの流れを説明することになりますが、物件を探している段階で、住宅ローンも探し始めましょう。

物件探しと一緒に住宅ローンの比較検討も早い段階から動いておくことが大切です。

損をしてしまわないために、しっかり選ぶようにしましょう。

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事前審査(仮審査)の申し込み

事前審査は、住宅ローンを正式に申し込む前に、返済能力などを診断する審査です。

物件の売買契約などを結ぶ前にも申し込めるので、「住宅ローンが借りられるかどうか」を先に確認しておくことができます。

【事前審査(仮審査)とは?】通れば本審査も安心はホント?|住宅ローン審査

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事前審査は、1週間くらいで結果が知らされて、通過すれば次は本審査となります。

ですが、物件の資料も必要なので、「不動産物件の売買契約」が先になるのが一般的です。住宅ローンは物件を担保として、お金を借りるものだからです。「審査には物件の価値も関与」してきます。

住宅ローンが借りられるかどうか、ハッキリ決まっていない段階で売買契約を先にしなきゃいけないの?審査に通らなかったらどうなるの?
売買契約後に住宅ローンが通らなかった場合、白紙に戻せる(契約を解除できる)「ローン特約」というものが設けられているのが普通なんだ。

「ローン特約」が普通は契約に盛り込まれているものですが、もしこれが無いと、契約を解除する場合に、違約金が発生してしまったり、手付金が戻ってこないという事態が起こってしまうこともあるので、しっかりと確認しておきましょう。



 

売買契約を結んだら、本審査へ

物件の売買契約を結んだら、住宅ローンも正式に申し込み、本審査となります。
必要な書類も、事前審査に比べて多くなるので、しっかりと準備しなければいけません。

申し込むと、本審査が行われます。審査期間は、1〜2週間。本審査に通過したら、住宅ローンの契約となります。

本審査とは?事前審査(仮審査)との違いは?通らないこともあるの?

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銀行と住宅ローンを契約

住宅ローンの契約は正式には「金銭消費貸借契約」といい、担保となる物件に抵当権の設定をする契約( 「抵当権設定契約」)も同時に行われるのが一般的です。

この契約の時に融資実行の日取りも決まります。

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ここまで無事に手続きが進行すると、あとは融資実行(借り入れ)となります。

このあたりで、外構工事が行われたり、引っ越しの手順などについて決定しておくなど、入居についても進めておく必要があります。

 

住宅ローン融資実行(実際に借入&購入代金の決済)

住宅ローンの融資が実行されるのは、物件引き渡し前のタイミングなどが多く、銀行から直接不動産会社に振り込まれるのが一般的です。

住宅ローンの融資が実際に行われて、住宅購入資金が振り込まれる「融資実行」。住宅の購入代金の決済や登記の手続き、一般的に鍵の引き渡しも同時に行われます。

融資実行日には何をする?流れや手順、注意点について|決済&引き渡し

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鍵が引き渡されたら、入居することもできます。その後、司法書士による所有権の登記が終了すると、物件は正式に自分のものになります。

住宅ローンとしてはここまでですが、新生活の準備をしっかりと整えておく必要があります。

 

土地を購入して注文住宅を建てる場合はもっと複雑

注文住宅の場合は、土地を探すことから始めなければいけない場合も多くなります。

そうなると、建売り住宅やマンションなど、すでに建っている住宅を購入する場合よりも、段取りや流れはもっと複雑になってきます。

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住宅ローンの申し込みから借り入れのまとめ

基本的にはこんな流れになっています。全てを完全に把握していなくても、普通は不動産会社の担当者さんが、順序を教えてくれて、何をすべきか・何が必要なのか、一緒に進めてくれるはずです。
進めていて「今どうすればいいのかな?」「次はどれを進めるべき?」と迷ってしまった場合は、不動産業者や金融機関の担当者さんに、しっかり相談して把握しておくようにしましょう。

金融機関によっても変わってきますが、事前審査の申込から借り入れまでに1ヶ月以上かかってくることも多いし、審査に通過できなければ、また別の金融機関を探さなければならなくなるので、早めから動いておきたいところです。

事前審査に通ったらほとんどが合格する」なんて言われますが、だからといって、絶対に通るとは限りません。

マイホームを考え出したら、住宅ローンのことも早めに動きましょう
申し込みもそうですが、損をしないためにも、住宅ローンの比較・検討はもっと早くから時間をかけて行っておくのがおすすめです!

 

住宅ローン比較ポイント
住宅ローンを比較する際には、金利はもちろん、手数料・保証料・繰上返済の手数料、疾病補償などさまざまなポイントがあります。ベストな住宅ローンはどうやって選べばいいのか!新規の借り入れでも借り換えでも、住宅ローンを比較・検討する場合に注意しておくべきポイントについて見ていきます。
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