住宅ローンの組み方いろいろ

事務所・店舗兼住宅を新築・購入・リフォームする場合の住宅ローンはどうなる

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個人事業主や自営業の人なら、自宅と事務所や店舗を兼ね備えている家を建てたいと考える人も多くなります。
フリーランスの人の事務所や、美容室やカフェ、整骨院などの店舗など、住宅と一緒になっているところも多くあるし、憧れますよね。

「子どもが成人したから」「奥さんの趣味を活かして」「定年後に資金を稼ぎたい」「家賃を払うなら自宅を事務所に」などなど、自宅を店舗や事務所にしたいと思う状況もいろいろだと思います。

事務所の場合は、住宅に対してそんなに大きな面積が必要にならないこともありますが、店舗となると業種にもよりますが、ある程度のスペースは必要となりますよね。

新築・購入する場合なら、住宅ローンで店舗・事務所部分も組み込めてしまえれば最高ですが、注意しておく点もあります。

事務所・店舗兼住宅を新築・購入・リフォームする場合に注意しておきたいポイントについて見ていきます。



 

店舗や事務所専用の建物を建てられない地域もある

都市計画法というもので定められている「用途地域」というものがあります。

特に「第1種低層住居専用地域」では、専用の店舗や事務所は作れません。兼用の住宅でも事業用の床面積が50㎡以下で、建物の1/2未満の面積」である必要があります。

また、事務所、日用品の店舗、食堂、喫茶店、理髪店、美容院、クリーニング取次店、質屋、貸衣装屋、貸本屋、洋服店、畳屋、建具屋、自転車店、家庭電気器具店、パン屋、米屋、豆腐屋、菓子屋、学習塾、華道教室、囲碁教室、アトリエや工房などは兼用住宅で利用可能ですが、その中でも、細かく制限がかけられているものもあるので、注意しましょう。

 

住宅ローンは利用できるのか?

住宅ローンは、「原則として」申し込む人や家族が居住する「住宅」が対象となっているローンになります。

基本的に「店舗や事務所のみの建物」を建てるためには住宅ローンは使えませんそれは住むための住宅ではないので。

そういう場合は、事業資金を借り入れる、「事業者ローン」や「事業融資」を利用することになります。

住宅ローンに比べると金利は高くなります…。

 

事務所兼住宅・店舗兼住宅を新築・購入する場合の住宅ローンはどうなのか?

上に書いた「原則」から言うと、住宅部分は住宅ローンで、店舗や事務所部分に関しては、自己資金で支払うか、事業者ローンなどの融資を受けて支払う必要があるということになります。

では、事務所・店舗兼住宅の場合は、住宅ローンは一切利用できないのかと言うと、そう言うわけでもありません。

これも原則として、「事務所や店舗のように事業に使う部分の床面積が、建物全体の1/2以上ある」という場合には、住宅ローンの対象にしてもらえません

やっぱだめじゃん…。ん?1/2以下だとどうなるんだ?

1/2の面積を超えていない小さい面積の場合は、事業に使う部分も「住宅ローンに含んで」取り扱ってくれる金融機関もあります

おおーーーー!!!!

そのため、まったくのゼロの状態から事務所・店舗兼住宅を建てたいという場合は、設計の段階からしっかり考えておく必要があります。

金融機関によって条件はさまざまなので、「この銀行なら大丈夫だよ」とはっきりと言い切ることはできません。

〇〇銀行ではOKでも、〇〇銀行ではNGかもしれません。

ただ、事務所や店舗を兼ねた住宅を建てるのに、それを隠して住宅ローンを借り入れると、一括返済を要求されることもあるそうです。

現在は、融資担当者が完成した建物を見に行くということもあるとか。店舗や事務所にすることを隠して住宅ローンを申し込むのはやめておきましょう…。



 

フラット35ではどうなのか?

フラット35では、

・住宅部分の床面積が全体の1/2

・店舗と事務所は、申し込み本人か同居人が生計を営むために自己使用するものであること

・住宅部分と店舗・事務所部分との間が、壁や建具などで区画されていて、行き来できる建て方であること

・住宅部分と、店舗や事務所部分を一つの建物として登記できること

という4つの条件すべてに当てはまる場合、融資の対象としてくれます。

ただし、融資の対象は、住宅部分の建築費(または購入価格)以内に限ります。

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新築した住宅を後々事務所や店舗にする場合は?

じゃあ、新築した住宅にしばらく住んだ後に、一部を事務所や店舗にしてしまったらどうなんだろう。

「違う会社やお店で修行している間に結婚もして新築も建てて、後に独立して開業、家の一部を事務所や店舗に使うことにした。」というケースけっこうあると思います。

さすがに突っ込まれることはないのかな、よく分かりませんが、知り合いにも何人かいるので聞いてみようかな。

と思って調べていたら、フラット35では、こんなことが書かれていました。

融資住宅の一部を店舗・事務所に変更するときは、店舗・事務所に変更される面積に応じて、融資金の全部または一部を繰り上げて返済していただく場合があります。
そのため、事前にご返済中の金融機関にお申し出ください。◆ご注意無断で融資住宅を店舗・事務所に変更しますと機構(旧公庫)とお客様との間で取り交わした契約に違反することとなり、融資金の全額をお返しいただくことになりますので、ご注意ください。

(フラット35公式サイト「住宅の一部を店舗・事務所に変更するとき」より)

やっぱり契約違反になるんだ…。認識不足ですみません。

フラット35は金融機関独自のものではなく、国の政策もからんでいる住宅ローンなので、このあたり融通は効きにくいのかもしれません…。

無断で変更するのはやめましょうね。

 

賃貸物件を事務所・店舗兼自宅にする場合は?

じゃあ、賃貸の住宅物件で事務所・店舗兼自宅にすればどうなんだろう。
店舗は最初から貸店舗や店舗付住宅物件を探しましょう。事務所くらいならバレないだろうと、住居専用の物件を無断で事務所に使うのは、契約違反となります。

基本的には、賃貸物件は特別な説明がなければ、住宅用の物件です。住宅専用の物件に住まないのに事務所・店舗として利用することはできません。

物件の中には「事務所可物件」というものがあって、これなら事務所利用が可能です。

また、大家さんとの交渉次第では住宅用物件でも事務所として借してくれる可能性はあります。

ただ、貸す側としては、住居として貸すのと事務所として貸すのはまったく事情が異なります。事務所として貸す場合は税金も高くなるし、火災保険も事務所と住居では保険料が違います

賃貸物件を事務所として使う場合は、最初から「事務所可の物件」を探すようにしましょう。

 

住宅ローンを使った事務所・店舗兼住宅の新築についてのまとめ

住宅ローンは、基本的には申し込む人や家族が居住する「住宅」が対象となっているローン。

事務所・店舗兼住宅の場合、一般的には事業に使う部分の床面積が、建物全体の1/2以上ある場合には、住宅ローンの対象にはしてもらえません

ただ、小さな面積の場合は、金融機関によっては住宅ローンに含めて取り扱ってくれる場合もあるようです。いろいろな金融機関をあたってみるのも大切かもしれません。
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