フラット35について

フラット35とは?仕組み・収入など条件やメリットについて詳しく

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フラット35は、契約社員・派遣社員・パートの方も、転職・就職・起業後間もない方でも、審査が厳しい自営業・個人事業の人にもおすすめできる住宅ローンです。

そもそも、フラット35とはどんな住宅ローンなのか、どんな仕組みになっているのか、申込や借入の条件、メリットやおすすめのフラット35住宅ローンなどについて見ていきます。

 

フラット35とは

フラット35は、民間の金融機関が融資する住宅ローンを住宅金融支援機構が譲り受けて、そのローンを裏付けとして資金調達を行うという手法を利用した住宅ローン。

申し込み内容などは「住宅金融支援機構」が全国共通で定めていますが、ローンを提供するのは金融機関なので、融資金利や融資手数料、申し込み時の提出書類などは、金融機関によって違ってきます。

最長で35年間、借入時の金利が変わらない全期間固定金利の住宅ローンです。

毎月の返済額も一定で、計画が立てやすいのが特徴です。

一般的な銀行の住宅ローンでは、職業や勤務年数、年収などさまざまな基準が設けられていますが、フラット35は、年収による「返済負担率」は決められているものの、勤続年数は問われないなど、転職したばかりの人や、自営業の人などでも申し込みやすい住宅ローンといえます。

また、保証人や保証料は必要ありません。

おすすめのフラット35住宅ローン

ARUHI フラット35

ARUHI(アルヒ)は、旧SBIモーゲージから社名を変更した住宅ローン専門の金融機関。

2010年度~2016年度統計【フラット35】実行件数ナンバー1。

全国に店舗を展開していて、店舗での相談が可能。事前審査は最短で当日。

楽天銀行 フラット35

楽天銀行住宅ローンのフラット35は、金利・事務手数料が業界最低水準。

最長35年間、全期間固定金利で利用できます。金利上昇を心配しなくていいので、最後の返済まで安心。

保証料は無料、来店不要で、WEBからのみで審査が申し込めます。

 

フラット35の仕組み

フラット35は、「証券化」という仕組みを使って投資家から資金調達が行われています。

金融機関にとってはノーリスクとなり、ローン保証料が不要となります。

 

① 金融機関は、債務者(ローンを借入する人)に対して、住宅ローンを融資します。

② 金融機関は、融資すると同時に、その住宅ローンの債権を住宅金融支援機構(以下機構)に譲渡します。

③ 機構は、譲渡された住宅ローン債権を、信託銀行などに担保の目的で信託します。

④ 機構は、信託した住宅ローン債権を担保にして、住宅金融支援機構債券「MBS」を発行します。

⑤ 投資家がMBSを購入。代金を機構に支払います。

⑥ 機構は、投資家が払ってくれたMBSの発行代金によって、金融機関に対し住宅ローン債権の買取代金を支払います。

⑦ 債務者は、金融機関に対して住宅ローンの元利金を返済します。

⑧ 金融機関は、⑦の返済金を機構へ受け渡します。

⑨ 機構は、⑧の返済金を元に、発行したMBSについて、投資家に対して元利金を支払います。

うーん…。ややこしい。
分かりやすくしたつもりですが分かりにくいですよね。

分かりにくいですが、借りる側の私たちからするとやりとりするのは、民間の金融機関となります。まあ、仕組みはなんとなく理解しておけばいいと思います。

金融機関は、住宅金融支援機構とやりとり、機構は信託銀行や投資家とやりとりして、成り立っています。

 

フラット35 申し込み条件

・申込時の年齢が満70歳未満の人

・日本国籍の人、永住許可を受けている人または特別永住者の人

・借入対象となる住宅またはその敷地を共有する場合は、申し込み者本人が持分を持っていること。

収入・借入額に関しての条件

すべての借入に関して、「総返済負担率(年収に占める年間合計返済額の割合)」が次の基準を満たす人。

年収 400万円未満 400万円以上
基準 30%以下 35%以下

全ての借入とは、フラット35の返済以外にも、自動車ローン、カードローン(クレジットカードによるキャッシング、分割払いやリボ払いも含む)などを指します。

年収は、原則として申し込み年度の前年の収入を証明する公的証明書に記載される金額となります。

給与収入の人は「給与収入金額」。自営業や個人事業主の人は、所得金額(事業所得、不動産所得、利子所得、配当所得など所得の合計額)

ローンの用途

申込者本人または親族の人が住むための新築住宅の建築・購入資金または中古住宅の購入資金

借入対象となる住宅

住宅金融支援機構に定められた技術基準に適合する住宅であること。

住宅の建設費(土地を取得する場合はその費用も含む)、購入金額が1億円以下の住宅であること。

住宅の床面積が、

・一戸建て住宅・連続立て住宅および重ね建て住宅:70㎡以上

・マンションなど、共同建ての住宅住宅:30㎡以上

店舗付き住宅など併用住宅の場合は、住宅部分の床面積が、店舗や事務所など非住宅部分の床面積以上である必要があります。

借入額

100万円 以上 8,000万円以下(1万円単位)で、建設費または購入価額以内。

店舗や事務所などの非住宅部分は借入対象外となります。

借入期間

15年以上、最長35年。

80歳から申込時の年齢を引いた年数が35年より短い場合は、その期間となります。

借入金利

全期間固定金利。

借入期間、融資率、加入する団体信用生命保険の種類などによって、借入金利は異なります。

返済方法

「元利均等毎月払い」または「元金均等毎月払い」から選択できます。

6か月ごとのボーナス払いも併用できます。

元利均等返済・元金均等返済の違いやメリット・デメリット|住宅ローン返済方法

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担保

借入対象となる住宅と敷地に、住宅金融支援機構を抵当権者とする第1順位の抵当権が設定されます。

抵当権設定とは?そもそも抵当権ってなに?担保とは違う?費用はどのくらいかかる?

多くの人が、住宅ローンを組む際に初めて行うことになる抵当権設定について。 普通なら、流れに身を任せて何となくで手続きをしていることも多いのですが、せっかくだから予習しておきましょう。 抵当権や抵当権設 ...

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団体信用生命保険

団体信用生命保険」も用意されています。健康上の理由などで団信に加入しない場合もフラット35は利用できます。

火災保険

借入対象となる住宅については、返済終了まで間、「火災保険」に加入する必要があります。

融資手数料

融資手数料は取り扱い金融機関により異なります。

保証人・保証料・繰上返済手数料

保証人の必要なし。

保証料・繰上返済手数料も無料です。

収入合算

収入合算」も可能です。(条件は公式サイトでご確認ください。)

収入合算できる金額は、収入合算者の年収の全額まで可能です。ただし、合算額が収入合算者の年収の50%を超える場合には、借入期間が短くなる場合があります。

親子リレー返済という制度も用意されています。

敷地が借地の場合

敷地が借地の場合でも、要件によっては利用できる場合があるので、取り扱い金融機関に相談してみましょう。

 

ずっと固定金利の安心

資金受取時に、返済終了までの借入金利と返済額が確定し、その後は全期間で固定金利となります。

返済中に市場金利が上昇しても、確定した時点での金利での返済を継続できます。

逆に、金利が低下しても、確定した時点での金利での返済を継続しなければいけません。

 

保証金・繰上返済手数料が無料

住宅ローンの借入にあたって、一般的に必要となる保証料はかかりません。保証人も必要ありません。

返済中に繰上返済や返済方法の変更を行う場合も手数料はかかりません。

融資手数料、抵当権設定費用、物件検査手数料、火災保険料などはかかります。

 

質の高い住宅には金利を引き下げてもらえる

省エネルギー性・耐震性など、質の高い住宅を取得する場合に、金利を一定期間引き下げてくれる「フラット35 S」というものもあります。

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また、リフォームにより、住宅性能を向上させた中古住宅を取得する場合などには、金利を一定期間引き下げてくれる「フラット35 リノベ」もあります。

 

返済中も安心のサポート

万が一のことがあった場合に備えて、新機構団信や新3大疾病付機構団信が用意されています。

また、多様な返済方法変更のメニューが揃えられていて、日常生活の状況や収入などに変化が生じた場合も、状況にあった返済方法を提案・サポートしてもらえます。

 

フラット35についてのまとめ

最長35年の、全期間固定金利のみの住宅ローン。
保証料・繰り上げ返済手数料が無料。

新築にも中古住宅にも利用できますが、住宅金融支援機構が定める住宅基準を満たすものである必要があります。

2017年10月から団体信用生命保険付きの商品となり、保険料は金利に含まれ、団信の特約料を住宅ローン以外で払う必要がなくなりました。

それまで通り、健康上の理由などで団信に可融できない場合でもフラット35は利用できます。

勤務形態や勤続年数に制限はなく、安定した収入が見込めれば申し込み可能です。

契約社員・派遣社員・パートの方も、転職・就職・起業後間もない方でも、審査が厳しい自営業・個人事業の人にもおすすめできる住宅ローンです。

 

おすすめのフラット35住宅ローン

ARUHI フラット35

ARUHI(アルヒ)は、旧SBIモーゲージから社名を変更した住宅ローン専門の金融機関。

2010年度~2016年度統計【フラット35】実行件数ナンバー1。

全国に店舗を展開していて、店舗での相談が可能。事前審査は最短で当日。

楽天銀行 フラット35

楽天銀行住宅ローンのフラット35は、金利・事務手数料が業界最低水準。

最長35年間、全期間固定金利で利用できます。金利上昇を心配しなくていいので、最後の返済まで安心。

保証料は無料、来店不要で、WEBからのみで審査が申し込めます。

 

住宅ローン比較ポイント
住宅ローンを比較する際には、金利はもちろん、手数料・保証料・繰上返済の手数料、疾病補償などさまざまなポイントがあります。ベストな住宅ローンはどうやって選べばいいのか!新規の借り入れでも借り換えでも、住宅ローンを比較・検討する場合に注意しておくべきポイントについて見ていきます。
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