住宅ローンの審査

住宅ローン審査に落ちた場合は理由を考えて対策し一歩先を目指す

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住宅ローン審査に通れなかった人は、けっこういるんです。「15%の人が審査に通らなかった経験をもつ」というアンケート結果もあるそうです。
俺の場合、門前払いされてるから、落ちた経験はないんだけど、落ちてしまった場合はどうすればいいんだろう…。
それって、審査に落ちてるのと同じじゃないかな…。

住宅ローン審査に落ちてしまった場合、銀行は「具体的にどこが悪かったか」というのは、基本的には教えてくれません。(審査前に対面で相談する段階では、「他の借入はないか」「クレジットカードを多くもっていないか」など、不利となるところはないか、ということは確認してくれたりします。)

ローン審査に通らない理由にはどんなものがあるのか

どんな人が審査を通過できないのか

さらに踏み込んで、

実際に審査に落ちてしまった場合どうすればいいのか

について考えてみます。

特に、個人事業・自営業の人は、住宅ローン審査に通りにくいとされてしまっているので、すぐに住宅ローンの審査を考えていなくても、早い段階から対策を考慮しておくと有利だと思います。

関連記事 個人事業主・自営業者が住宅ローン審査を通すためのポイントと対策

金融機関によって審査基準は違います。記事の内容は一般的なものとして捉えてください。



 

仮審査(事前審査)に通らない原因

住宅ローンには、「本審査」の前の、「仮審査(事前審査)」があって、この2つの審査に通らなければ、融資を受けることができません。(事前審査がない金融機関もあります。)

事前審査は仮の審査ということになりますが、パスできないと本審査にはいけません、「仮審査に通ったから本審査にも通るだろう」と油断してしまってもいけません。

事前審査を飛ばして本審査を受ける事はできますが、事前審査に通過できる基準じゃなければ、本審査も通過はできません。

仮審査の基準は、金融機関によっても重視されるポイントは違うようですが、完済時と借入時の年齢や、年収・勤務先・勤続年数、返済負担率や融資率などがあります。

返済負担率」は、年収に対しての返済額が占める割合。

「融資率」は、住宅購入金額のうち住宅ローンでまかなう割合。

過去に延滞が無いかなどの「個人信用情報」も重点的に審査されます。

仮の審査とはいっても、信用度がどれだけ大切にされているかがよく分かる審査です。

 

仮審査に落ちた人はどうすればいいか

仮審査(事前審査)で落ちてしまった人は、まずは、なぜ審査に落ちたのか理由を考えて対処しましょう。

・勤続年数が短い(自営業の場合は開業して間もない・確定申告を行った期間が3期に満たないなど)

・転職を繰り返している

・収入に対して返済負担率が高すぎる

・頭金がほとんどなく融資率が高すぎる

・現在、消費者金融に借金がある

・延滞や未納などの返済事故暦がある

などの理由が考えられます。

 

勤続年数・転職

勤続年数に関しては、大手の銀行では基準をしっかり定めているところが多いです。

3年以上というのがひとつの目安となっていましたが、最近はネット銀行の住宅ローンも豊富になってきて短い勤続年数でも申し込めるようなところも増えています

とはいえ、まだ数ヶ月しか働いていない人よりも、何年間も同じところで働いている人の方が、やっぱり信頼感はありますよね。転職を繰り返している人も、安定した収入が見込めるとは言えません。

 

返済負担率・融資率が高すぎる

返済負担率」は、年収における住宅ローンの比率のことで、だいたい約30%前後に収まっていれば審査に通るなんて言われます。

購入金額全額を住宅ローンでまかなおうとしている(頭金ゼロ)場合、融資率が高すぎるということで厳しく見られることが考えられます。

借り入れ額を減らすために頭金をしっかり用意する」など準備が必要です。

 

個人信用情報にマイナス点がある

「現在、消費者金融に借金がある」「延滞や未納などの返済事故暦がある」このあたりは、「個人信用情報」に関係したマイナス点です。

現在進行形で消費者金融での借入があるのは、大きなマイナスとされているので、できるだけ早く完済してしまうべきです。

その他の借入や公共料金の延滞や未納も厳しいです。少しの延滞ならスルーされていることもありますが、長期間におよぶ延滞は「ブラックリスト」扱いとなってしまっている可能性があります。

そうなると、信用情報から消えるのを待ちながら体勢を整える必要がでてきます。

小さなものでは、「クレジットカードをいくつも持っている場合」は、それぞれに付いているキャッシング枠もよくないので、いらないクレジットカードは処分しておくのもひとつです。

信用情報とはちょっと違うんですが、税金の未納や、国民年金の支払い実績が無かったりすることが問題となっている場合もあるようです。



 

住宅ローンの本審査で通らない原因

仮審査(事前審査)を無事通過できたら、次は本審査にうつります。

事前審査の段階で、勤務先や年収についてある程度は見られているので、ここでは、返済していくことへの信頼度も重要視されます。

収入が安定しているのかどうか、長期の返済となる住宅ローンの返済を続けてくことができる人かどうかが見られていると言われます。

車のローンなど他のローンの借り入れが存在しているかどうかも重要視されます。

また、抵当権設定のため「物件の担保価値」もしっかり調べられます。

あとは「団体信用生命保険」加入のため「健康状態」についても見られます。

 

本審査に通らなかった場合はどうすれば?

過去の借金や他の借り入れがなくて(できるだけ)、安定した収入が継続してあるかどうかが大切になってくるポイント。

物件の担保価値のせいで落ちてしまう事があるなら、その物件自体を考え直さないといけません

健康状態の問題で団体信用生命保険に加入できない場合は、「ワイド団信」や、団信が原則加入の(加入が必須ではない)「フラット35」を考えてみましょう。

収入が足りない場合は、夫婦での「収入合算」も視野に入れてみましょう(しっかりと相談して決める必要があります)。

ひとつの金融機関の審査に落ちてしまったからといって、どこの金融機関の審査でも取らないというわけではないので、複数の金融機関に審査を申し込むのもひとつかもしれません。

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審査に通らなかった場合はその理由を考えて対処する

審査に通らなかった場合、その原因について銀行は詳しくは教えくれません。

一度審査に落ちてしまったからと言って、別の銀行でも通らないのかというとそういうわけではありません

審査に通らなかったという人は、「審査に落ちた理由」をしっかりと考えて対処しましょう。

「電気代の支払いやDVDの返却が遅れがち」「クレジットカードをたくさん持っている」など、自分ではたいした事だと思っていなくても、「個人信用情報」が問題となっているというケースも考えられます。

住宅ローン審査では「個人信用情報」は、まずチェックされます。信用情報は自分で取り寄せて確認することもできます。

信用情報の問題で通らないという場合、信用情報の問題が消えるまで待ちながら、他の借り入れを作らずに自己資金を貯めて、再度挑戦するのが確実でしょうね。

▼ 住宅ローンの審査基準についてまとめてみました。落ちた理由も導き出せるかもしれません。

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