住宅ローンの金利を理解する

当初優遇と通期優遇|金利引下げ期間どう違う?どっちを選べばお得?

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当初優遇(当初引き下げプラン)と通期優遇(通期引き下げプラン)

住宅ローンの金利で比較する場合、基準金利を見ないで、引き下げが適用された優遇金利で比べるようにするのが大切です。

ただ、優遇金利を見たときにも、またややこしい部分が出てきます。

それが、当初期間優遇金利通期(全期間)優遇金利というもの。

その名の通り、「最初の一定期間優遇されるもの」と「全期間にわたって優遇されるもの」なのですが、変動と固定という金利タイプも絡んでくるので、どっちがお得なのか、ぱっと見ではよく分かりません。

「金利タイプ」に対して、こちらは「金利プラン」と呼ばれることもあります。

しかもこれ、金融機関によっていろんな名前がつけられてるからまた複雑になっちゃうんだよね…。
当初期間の引き下げは固定期間金利型に、全期間の引き下げは変動金利に使われることが多いのですが、単純に借入時の金利の安さに惹かれて選んでいいものなのか、具体的に見てみよう。

優遇金利の「当初期間引き下げ」と「全期間引き下げ」の違いや、どっちを選ぶのがお得なのか実際のシミュレーションを交えて詳しく見てみます。



 

当初期間優遇(当初引き下げプランなど)

当初優遇・当初引き下げプラン・当初型・最初にぐぐっと、などの名前がつけられています。

当初期間優遇は、最初の一定期間の優遇幅と、その期間を終えた後の優遇幅が違うものです。

当初引き下げ 優遇金利

固定金利期間選択型で適用されることが多くなっています。

基本的には、当初期間中は金利は大きく引下げられて、期間が終わると引き下げ幅が小さくなります。(当初期間中は「全期間優遇」よりも引き下げ幅が大きいのが一般的です。)

適当な例で言うと

返済期間30年、固定金利期間10年で借りる場合

固定金利期間の10年間は、基準金利から-2.0%引下げられるが

それ以降の11年目からは、基準金利から-1.0%の引下げとなる

というように、優遇の幅が変わります。

当初優遇金利を選ぶ場合は、終了後の優遇金利も含んでしっかりとシミュレーションする必要があります。

 

全期間優遇(通期引き下げプランなど)

全期間優遇・通期引き下げプラン・全期間型・最後までずーっと、などの名前がつけられています。

全期間優遇というのはその名の通り、返済期間中ずっと一律の優遇を受けられるものです。

通期引き下げ 優遇金利

例えば

「基準金利(店頭金利)から通期一律-1.5%引下げます」という場合

ずっと同じ引き下げ幅(-1.5%)が適用されます。

一般的に当初期間優遇の当初期間と比べると、引き下げ幅は小さく設定されます。

変動金利の場合には、全期間優遇のみ選べることも多いです。



 

「当初期間優遇金利」と「通期(全期間)優遇金利」はどっちがお得?

「当初期間優遇金利」と「通期(全期間)優遇金利」のどっちがお得かは、はっきりと言えるものではありませんが、ひとつの例をあげて考察してみます。

ここでは、変動でも固定でも「通期引き下げプラン」「当初引下げプラン」のどちらかを選択できる、「住信SBIネット銀行のネット専用住宅ローン」を例にとってシミュレーションしてみます。

借入:3000万円・返済期間:35年

新規借入・元利均等返済・ボーナス払い、繰上返済なし、諸費用は考えない。

「当初引下げプラン」「通期引き下げプラン」それぞれで、

「変動金利35年」「全期間固定35年」「固定期間10年変動25年」

という条件で借りた場合のシミュレーションをして総返済額を見てみます。

金利は特約終了時も含め2018年3月の金利で仮定。また、金利の変動は考えないものとしている点にご注意ください。

 

 

当初引き下げプラン

変動金利35年

【当初5年間 0.975%】(基準金利:2.775% 引下げ幅:-1.80%)

【以降30年間 2.075%】(基準金利:2.775% 引下げ幅:-0.70%)

総返済額:40,104,959 円

住信SBIのネット専用住宅ローンでは、「当初引下げプラン」の「変動金利」を選択した場合、「借入れから60ヵ月経過した後の6月または12月(どちらか早い方)の返済日」までが「当初の特約期間」となります。(ここでは5年としています。)

「当初の特約期間」満了前に、固定金利タイプへ切替えた場合も、「当初の特約期間」が満了したものとみなされ、金利引下げ幅は小さくなります。

全期間固定金利35年

【全期間 1.32%】(基準金利:3.67% 引下げ幅:-2.35%)

総返済額:37,477,654 円

当初固定金利10年 - 変動金利25年

【固定金利10年 0.77%】(基準金利:2.47% 引下げ幅:-1.70%)

【変動金利25年 2.075%】(基準金利:2.775% 引下げ幅:-0.70%)

総返済額:37,979,928 円

 

通期引き下げプラン

変動金利35年

【全期間 0.457%】(基準金利:2.775% 引下げ幅:-2.318%)

総返済額:32,468,679 円

全期間固定金利35年

【全期間 2.37%】(基準金利:3.67% 引下げ幅:-1.30%)

総返済額:44,171,005 円

当初固定金利10年 - 変動金利25年

【固定金利10年 1.17%】(基準金利:2.47% 引下げ幅:-1.30%)

【変動金利25年 1.225%】(基準金利:2.775% 引下げ幅:-1.55%)

総返済額:36,733,269 円

 

結局どっちがお得か

このシミュレーションでは、金利の変動を考えていませんので、こっちがお得だと言い切ることはできませんが、ひとつの目安としてみましょう。

全期間固定35年では、「当初引下げプラン」が断然お得になっています。なぜ、固定35年の通期引下げプランが用意されているのか謎なレベルです。

変動金利では、「通期引き下げプラン」が断然お得になっています。

「固定金利期間選択型」の場合は、今回の例では、固定期間終了後に変動金利に切り替えていますが、さらに固定を選ぶ場合はまた変わってきます。

固定期間終了後の金利タイプ、その時点の金利の動向も頭に入れてシミュレーションする必要がありそうです。



 

「当初期間優遇金利」と「通期(全期間)優遇金利」について まとめ

当初期間優遇は、最初の一定期間の優遇幅と、その期間を終えた後の優遇幅が違うもの。

当初期間中は金利は大きく引下げられて、期間が終わると引き下げ幅が小さくなるのが一般的。

全期間優遇というのはその名の通り、返済期間中ずっと一律の優遇を受けられるもの。

変動金利の場合には、全期間優遇のみ選べることも多いです。

「当初優遇は固定金利に」「全期間優遇は変動金利に」というのが一般的な考え方ですが、今後金利上昇の可能性も高いといわれていますので、しっかりとシミュレーションして選ぶ必要がありそうです。

 

 

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