住宅ローン基礎知識

抵当権設定とは?そもそも抵当権ってなに?担保とは違う?費用は?

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住宅ローンには「抵当権設定契約」というものが必要になります。
あんまりよく分かってなかったから、実際のやりとりは、教えてもらいながら何となく進めたイメージだな…。

多くの人が、住宅ローンを組む際に初めて行うことになる抵当権設定について。

普通なら、流れに身を任せて何となくで手続きをしていることも多いのですが、せっかくだから予習しておきましょう。

抵当権や抵当権設定とはどういうものなのか、担保とは違うものなのか、実際の手続きや費用はどのくらいかかるのか、などについて詳しく見ていきます。



 

抵当権とは?どういうもの?

抵当権について詳しく見ていく前に、より深く抵当権について理解するために、まずはじめに「担保」とはどういうものかを見ていきたいと思います。

抵当権じゃなくて担保についてか。確かにどう違うのか、同じものなのかよく分からないよな…。

担保とは?

担保とは、将来的に発生する可能性がある不利益に備えて、それを補う・補償するもの。

主に使われるのは、お金の貸し借りで、お金を借りた人が返せなくなってしまう場合に備えて、貸した人がその弁済を確保する手段となるもの。

住宅ローンに置き換えてみると、「借りた人が返せなくなってしまう事を想定して、貸した側の金融機関に対して、その返済を補償するための手段」ということになります。

担保には、「人的担保」と「物的担保」があります。

住宅ローンにおいて人的担保は、「保証人」「連帯保証人」「連帯債務者」の3種があり、借りた本人が返済できなくなると、この人たちが弁済していかなくてはいけなくなります。

物的担保は、住宅ローンを借りた人が返せなくなった場合に備えて、貸した側の金融機関が、土地や建物を返済の手段として確保しておいて、返済ができなくなった場合はそれを競売にかけて、融資を回収できるようにしておきます。

これを「抵当(権利や財産を保証にあてること。)」といいます。近いものに「質権(担保物は貸した側の占有物になる)」というものもありますが、ここでの説明は省きます。抵当も質権も「担保のうちのひとつ」です。

「抵当」は担保の一種ということか!抵当については大体分かったけど、抵当権は権利?

抵当権とは?

住宅ローンを借りる場合に、抵当する土地や建物は、担保として正式に認められる必要があります。

抵当権は、借りた人が返済できなくなった場合に、担保として売って融資を回収する「権利」のことをいいます。

権利を行使するためには、正式に・公に認めてもらう必要が出てきます。そのために、「抵当権設定契約」を締結して「抵当権設定登記」を行うというわけです。



 

抵当権設定契約と抵当権設定登記とは?手順は?

抵当権設定とは、その名の通り、建物と土地に担保としての抵当権を設定することです。

住宅ローンの場合は、借りる人と金融機関で「抵当権設定契約」を結んで、その権利を正式なものにするために、法務局の登記簿に記載する必要があります(「抵当権設定登記」)。

同じものとして扱ってしまいがちですが、本来は2つの違うものです。登記の手続き自体は司法書士さんが進めるのが一般的です。

基本的には、「住宅ローン融資の実行」と同時に

“金融機関を第1順位”とした抵当権設定の手続きを、借りる本人、金融機関、司法書士の3者で行う。

その後、抵当権設定登記は、司法書士さんが手続きしてくれる。

というのが、だいたいの流れです。

登記の申請には、金銭消費貸借兼抵当権設定契約書・登記識別情報(登記済証)印鑑証明書や司法書士への委任状などが必要になります。

 

抵当権設定にかかる費用

抵当権設定のための登記費用として、

登録免許税「借入額の0.4%(原則として)

司法書士への手数料「5〜10万円(目安として)

がかかります。

登録免許税は条件によって軽減税率が適用されます。(▶ 国税庁 登録免許税の税額表

司法書士への手数料は目安の金額で、司法書士さんや事務所によっても違います。

自分の場合、司法書士も知り合いに頼んだので安くしてくれました。基本的には金融機関や不動産会社指定の司法書士さんで進むと思いますが、高いこともあると思います。

 

抵当権設定について まとめ

だいたいの人が、住宅ローンを組む時に初めて行うことになる「抵当権設定」。

住宅ローンを返済できなくなった場合に、金融機関が土地や建物を弁済の手段として確保しておくために「無担保の住宅ローン」以外では必要となる手続きです。

登録免許税と、司法書士への手数料がかかります。(目安として20万円ほど)

司法書士さんは、金融機関や不動産会社指定となる場合もありますが、自分でしっかりと探せば費用が安くなることがあるかもしれません。

手続き自体は、金融機関や司法書士さんとで進めることになるので、そんなにつまずいてしまうことはありませんが、必要書類もあるので、事前にしっかり確認しておきましょう。



 

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