住宅ローン契約後、効率的に返済していく手段の代表的なものとして「繰上返済」があります。
「繰上返済で早く返してしまうぞ！」と思っていても、なかなか余裕ができなくて、結局先延ばしになってしまうことがよくあります。
早い段階から（できれば住宅ローンを借り入れる前の段階から）繰上返済の計画も立てておくのが理想的です。
上手く使えばとても効果的に返済していくことができるこの「繰上返済」。「期間短縮型」「返済額軽減型」の２つのタイプがあります。それぞれどういうものなのか、メリット・デメリット、注意点について見ていきます。
この記事の目次
繰り上げ返済とは？
繰り上げ返済とは、毎月の返済額とは別に手元の資金に余裕があるときに、まとまった金額を返済する方法。
基本的に毎月の返済は「元金（借りたお金）」と「利息」に充てられていますが、繰上返済で支払った金額は、全て「元金」の返済に充てられます。
その分、支払う予定だった「利息」分を支払わなくてよくなることになります。
基本的にはいつでも行うことができますが、１回の最低返済額や手数料は、金融機関やローンの種類によっても違います。
繰上返済には、残高を全額一括で返済する「全額繰上返済」と、一部を返済する「一部繰上返済」があります。
全額繰上返済は、住宅ローンの借り換えのときに、もともと借りていた住宅ローンを完済する場合にも使われます。
ここでは、「一部繰上返済」について「繰上返済」として、詳しく見ていきます。
「期間短縮型」「返済額軽減型」の２つのタイプ
- 残りの返済期間を短くできる「期間短縮型」
- 毎月の返済額を減らすことができる「返済額軽減型」
となります。
期間短縮型の仕組み
期間短縮型は、返済期間を短くして、月々の返済金額は変えない返済方法です。
繰り上げ返済した額に相当する元金が、ごっそりと無くなることで、短縮された期間分の利息がカットされます。
全額が元金に充てられるので、その元金分の利息がなくることになり、その分の返済期間も短縮されます。
効果的に利用していくことで、定年退職後にまで返済がおよんでいた住宅ローンの返済を退職までに完済を目指すこともできます。
繰上返済としてより効果が高いのはこの期間短縮型といわれます。ただ、普段の返済額は変わらないので、住宅ローンを完済したときにやっと効果を実感できることになります。
返済額軽減型の仕組み
返済額軽減型は、返済期間は変わらずに、月々の返済金額を減らす返済方法です。
元金が減るのは期間短縮型と同じですが、返済期間は変わらないので、返済額を計算し直すという仕組みです。
将来的に「教育資金などで毎月の負担を少なくしておきたい」「固定金利期間選択型の期間が終了するときの金利上昇の負担を軽減させたい」などの場合にうまく使えると効果的です。
元金が減った分、利息も減って、毎月の返済額も軽くなりますが、期間短縮型に比べると利息を減らす効果は低くなります。
ただ、毎月返済額はすぐに減るので、効果を実感しやすいのはこちらとも言えます。
繰上返済の効果をシミュレーションしてみる
使いやすかったので、三井住友銀行HPの「一部繰上返済シミュレーション」利用させていただきました。
当初借入金額：3,000万円
ボーナス返済：無し
当初借入期間：30年
金利：2.0%（変動は考えない）
返済方法：元利均等返済
３年後に100万円を繰上返済
という条件で、繰り上げ返済をしない場合と期間短縮型・返済額軽減型で繰上返済をした場合をシミュレーションしてみた結果
| 繰上返済をしない場合 | 期間短縮 | 返済額軽減 | |
| 毎月返済額 | 110,885円 | 110,885円 | 106,888円 |
| 総返済額 | 39,918,600円 | 39,236,435円 | 39,623,572円 |
| 残りの返済期間 | 27年 | 25年9ヵ月 | 27年 |
期間短縮型では、「毎月返済額はそのまま」「総返済額は約68万円」「返済期間は15ヶ月」減らすことができました。
返済額軽減型では、「返済期間はそのまま」「毎月返済額は約4000円」「総返済額は約29万5000円」減らすことができました。
返済額軽減型よりも期間短縮型の方が本当に効果が高いのか
シミュレーションしてみて、総返済額でみると期間短縮型の方がお得になっていることが分かりました。２倍ほど減らすことができています。
でも、これだけで期間短縮型の方が繰上返済の効果が高いと決めつけてしまうのは、どうでしょうか。
返済額軽減型では、毎月約4,000円返済額を減らすことができました。１年で見ると約48,000円です。
この差額を別のもので運用したり、また繰上返済に回すこともできます。
生活費や教育資金などの余裕を頭に入れて、計画性をもってタイプを選ぶことが大切になります。
繰り上げ返済のメリット
高い効果を出したいなら、期間短縮型で早い時期に行うのが有利です。
また、２つのタイプがあることで、今後の資金計画を組みやすいというのもあります。
繰り上げ返済のデメリット
繰り上げ返済することばかりに夢中になってしまうと、当然手元の資金が減ってしまいます。
利息を大きく減らしたいために、期間短縮型で繰り上げ返済しても、月々の支払い額は変わらないというのも忘れないようにしましょう。
また、手数料がかかる場合もあるという点にも注意しておく必要があります。
一部繰上返済の手数料は有料のところも無料のところもあり、「何円から可能なのか」というのも金融機関によって違います。
また、最近ではネットから簡単に繰上返済の手続きができるところも多くなっています。
「繰上返済がしやすいかどうか」というのも住宅ローン比較・選び方の大切な要素となります。
詳しくは、「住宅ローンはこうやって選べ！比較のために最低限実践すべきポイント」の記事にも書いています。
繰上返済のメリットデメリット・期間短縮と返済額軽減について まとめ
繰上返済には、残高を全額一括で返済する「全額繰上返済」と、一部を返済する「一部繰上返済」があります。
さらに一部繰上返済には、「期間短縮型」「返済額軽減型」の２つのタイプがあります。
期間短縮型は、返済期間を短くして、月々の返済金額は変えない返済方法です。
返済額軽減型は、返済期間は変わらずに、月々の返済金額を減らす返済方法です。
本来払いたくない利息を減らせる大きなメリットがある繰上返済ですが、そのために家計が苦しくなってしまうのは避けたいところです。今は使うことがない貯蓄でも、いざというときに必要となる可能性もあります。
