住宅ローンの金利はどういう決まり方をしてる？どうして動くの？

住宅ローンの金利はいろいろな状況が重なった結果動いていて、金利を決める基準は金利タイプによって違います。

金利は、「申込時の金利」と実際に融資が実行されるときの「実行時の金利」があり、ほとんどの民間住宅ローンは「実行時の金利」が適用されることを頭に入れておきましょう。

 

国内の景気や海外の動向も影響

基本的には、国内の景気がよければ住宅ローンの金利は上がります。

景気がいいと、物価も上昇しお金の需要も高くなり、金利の上昇につながります。また、外国為替や海外の金利も、国内の物価にも関わるので影響があります。

実は、金利の決まり方の基準は「変動金利」と「固定金利」で違います。

返済中、金利が変動する「変動金利型」は、半年に１回金利の見直しが行われ、返済額は5年に１回見直されます。

金利が上昇して返済額が増えてしまうときでも、1.25倍が上限となっています。

全ての期間金利が動かない「全期間固定金利型」。

借入から一定の「固定金利期間選択型」は、３年・５年・10年などの固定期間が終わると、再度金利を選択します。

金利タイプについてはこちらの記事で。

 

変動金利型の基準は「短期プライムレート」

変動金利型の住宅ローンの金利は「短期プライムレート」を参考に、半年に１回金利の見直しが行われているのがほとんど。

プライムレートとは、銀行が企業に対してお金を貸す場合に、最も優遇された金利（最優遇貸出金利）のことをいいます。

短期プライムレート（通称「短プラ」）は、そのうち貸出期間が１年以内のものをいいます。

短期プライムレートは、日銀が決める「政策金利」に影響されて見直されていて、それに伴って、変動金利も変更されています。

「政策金利」とは、日本の金利のベースとなる金利で、簡単に言うと、各銀行が日本銀行から借りるお金にかかる金利のことです。

各金融機関の住宅ローンの基準金利は、短期プライムレートに１％ほどの金利上乗せをして決められ、そこから、優遇金利が引下げられ実際の「適用金利」が導き出されています。

 

固定金利型の基準は「長期金利（10年国債の利回り）」

固定金利型「長期金利」に影響を受けます。

長期金利は、期間が１年以上の資金の貸し借りの金利のことで、日本国内の代表的な指標として「新発10年国債の利回り」が基準となっていることが多くなります。

新発10年国債の利回りとは、新規で発行される償還期限10年の日本国債の利回りのことで、日々公表されていて、確認する事ができます。

国債は売買も活発に行われていて、国が発行している債券という事で信用度も高く、世界的に見ても長期金利の指標として活用されています。

長期金利は「今後景気が良くなるかも」のような、将来の予測で変動しますが、当然こちらも、日銀の金融政策の影響をうけます。

固定金利期間選択型の基準は「円金利スワップレート」

固定金利期間選択型の基準は「円金利スワップレート」という市場金利が基準のひとつとなっています。

 

日本銀行の金融政策が大きな影響をあたえる

日本銀行は、景気をコントロールするために「金融政策」をとります。

例えば、お金を借りやすくするため「政策金利」を低くし、景気を刺激するのもひとつ。

2016年2月に日銀が採用した「マイナス金利政策」は、住宅ローンの金利を大きく引下げました。

2016年9月に導入された「長短金利操作付き量的・質的金融緩和」によって長期金利が変動しました。

このように、日銀の金融政策は、住宅ローンの金利に大きく関わってきます。

 

住宅ローン金利の決まり方について まとめ

それぞれの基準と完全に連動しているというわけではありませんが、基本的には関連性のある動き方をしています。

各銀行のほとんどが、毎月の終わり頃に市場金利の動きから次の月の住宅ローン金利を決定しています。