個人事業主(フリーランス)の住宅ローン

個人事業主・自営業者が住宅ローン審査を通すためのポイントと対策

更新日:

住宅ローン 自営業 個人事業

自分は、フリーランスでWEB関連の仕事をしてる、いわゆる個人事業・自営業です。自宅を購入する際には、住宅ローンの審査を通すのになかなか苦労しました。

最近は特に自営業者への住宅ローン審査は厳しくなっているそうです。
しょっぱなから厳しいことを言うなよ…。

「自営業だから無理!」なんて完全否定されることはなく、合格できるラインの収支状況を提出でき、信用情報に問題がなければ、ちゃんと住宅ローン審査に通過して、新築を建築・購入することができます!

では、具体的にどうすれば住宅ローン審査に通りやすいんでしょうか。

底辺フリーランスである自分の経験をもとに、自営業者・個人事業主の人が住宅ローンを通すためのポイントと対策について、「分かりやすく」をモットーに書いてみます。

派遣社員・契約社員・パート・アルバイトの人や、会社員の方でも、住宅ローン審査に不安を感じている人が参考にできるような内容となっています。
素人だからこその観点で分かりやすく書いていくつもりです!自営業の人に向いている住宅ローンも紹介しています。



 

この記事の目次

現役フリーランスである自分のケースを例にすると

いわゆる「自分語り」がしばらく続きます。ウザい人は読み飛ばすのもアリです。
せっかく書いたのにヒドくない…?

自分の場合は、知り合いの不動産屋(兼工務店)さんで家を建てようとしたとき

自営業の住宅ローン審査は今、とっても厳しい…。うちが提携している金融機関よりも、直接付き合いがある銀行をまず当たったほうがいいと思う。

ということを言われたので、いくつか銀行を当たることにしました。

 

とりあえず取引がある大手都市銀行に相談してみることに

とりあえず、誰もが知ってるデカい方の銀行にするかー

大手都市銀行(メガバンク)に相談してみました。

結果、審査も持ち込んでもらえずw

少しは取引があったにも関わらず、門前払い。相手にはしてもらえない状況でした。

「この確定申告の内容では今すぐはキツいですね。これから頑張って、来年以降にフラット35での審査を目指しましょう。」と提案されました。

やっぱり厳しいよな…。デカい銀行がだめなら、取引もしてるし、地域密着型の信用金庫のほうにも聞いとくべきだな。

 

地域密着の強み!信用金庫に相談してみる

ということで、都市銀行には相手にしてもらえなかったので、次に自分も含めて親の代、さらにその前からと、何世代も付き合いがあった地元の「地方信用金庫」さんにお願いしてみることにしました。

普段から基本的にメインバンクとして使っている銀行でした。

信用金庫の担当者さんは、やる気もあって世代も近く親身になって頑張ってくれました。「自分のポイントのためですよ(ニヤッ)」なんて言っちゃうニクいやつです。「融資実行」までに異動していっちゃいましたが…。

「うーん、頑張ればいけると思います。当銀行での取引履歴も見ることもできるので。とりあえずどのくらいまでいけるか「融資可能額」をこっちで試算してみますね。」

以外にあっさり。その後やり取りを重ね、実際の事前審査中はドキドキしながら待って…

結果、無事住宅ローン事前審査に(後に本審査にも)通過!!!

その後、注文住宅を建てて、家族で住んでいます。

 

審査に不安がある人は、まずは取引銀行に相談してみよう

取引銀行 信用金庫 都市銀行 住宅ローン

自営業の人で、審査に不安がある人は、まずは取引銀行に相談してみるのもひとつです。

家を建てた不動産屋との付き合いも深い信用金庫だったので、そっちからのプッシュもあって、プラスに働いているかもしれません。地域密着の強みですね。

事業資金の融資を受けているなどして、「普段から取引をしている銀行(メインバンク)に相談する」というのは、自営業の方が住宅ローンを通す一番の近道となる場合が多いです。

確定申告では希望額では通らないような額面であったとしても、取引銀行では収入について把握できているから住宅ローンの審査が通りやすくなるところもあるようです。

また、単純に「不動産会社の提携ローン」を選んだとしても、そこでの取引があるので通りやすいということもあるようです。「コネ」のようなものですかね。

取引をしている銀行など、普段から付き合いがある銀行なら会社の業績を把握してくれて有利になる可能性があるので、まずはメインバンクにしている銀行に相談してみるのがひとつです。
住宅ローン審査が甘い、通りやすい銀行ってあるの?フラット35は緩い?

住宅ローン審査に通るかどうかというのは、住宅購入の重要なポイント。 これがうまくいかないと、物件や金額を見直したり、新築から中古物件・マンション購入にするなど、計画自体を見直す必要が出てきてしまいます ...

続きを見る



 

自営業が住宅ローン審査に通りにくい理由とは?

自営業・個人事業をしている人が住宅ローン審査に通りにくいのは、しっかりした会社に勤めている会社員の人に比べると、「返済が困難になる可能性が高い」というのが第一の理由のようです。

毎月一定の決まった給料がもらえるわけではなく、収入がずっと黒字続きという保証が無いなど、収入面での心配があると見られるからです。

自営業の人の売上は、景気の影響も受けやすく、不景気となって事業収入が下がってしまうと、会社員の人たちとは比べ物にならないほどの収入ダウンになることも十分考えられます

銀行としても、「返してもらえないかもというリスク」は避けておきたいのは当然です。

会社員の人なら会社が存在している限りは給料は保障されています。

また、病気・ケガで仕事ができない日が続いたとしても、会社員の人達なら給料が保障されたりしますが、自分も含め自営業者は「身体が資本」な部分が大きくて、休んだらその分売上は落ちるという人も多いでしょう。

個人事業主・自営業者や、中小企業の経営者は、住宅ローンの審査が通りにくいという現実があります…。これはもう、逃れられない事実として受け止めたほうがよさそうです。

 

審査基準を満たすのが難しい

審査では、収入面だけじゃなく、事業の内容についても調べられる可能性もあるといわれます。

「一過性の事業ではないか」「倒産などの恐れは無いか」などの調査によって、審査の判定も変わってくるとされています。

このように、自営業・個人事業主の住宅ローン審査基準は、いろんな部分を見られるので、厳しい審査となっているのが現実なんです。

 

特に重要!審査の時に収入として見られるのは「所得」

収入に関して言えば、個人事業主・自営業の収入を証明するものは「確定申告」
住宅ローンの審査において、返済が滞りなく行われるか(しっかり返してもらえるか)を判断するため、収入を証明する書類を提出する必要があります。

会社員など給与所得者の人は「源泉徴収票」の「支払金額」の欄の数字が見られます。

私たち自営業者の場合は、「確定申告書」(直近3期分・付表も含むというところが多い)を収入の参考にする「必要書類」として提出します。

一般的な銀行ローンの場合、三期分の確定申告書の提出が必要となるところが多く、確定申告を3年間経験した状態ではじめて住宅ローンの審査を受けることができます。

基準に達した収入をしっかり証明できなければ、住宅ローンの審査を受けても通してくれません。

審査においては、売上の収入ではなく経費を差し引いた「所得」で見られます。

確定申告書の中で、住宅ローン審査において1番のポイントとなるのは、「所得」の数字です。

「収入」と「売上」、「所得」ってちょっとややこしい言葉なんですが、所得は「収入から、その収入を得るために必要となる費用(必要経費)を引いて出た残額」のことと考えれば分かりやすいかと思います。

所得 = 収入 ー 必要経費

所得税を確定するためには、収入や経費を管理して、計算によって「所得」の額を明らかにする必要があります。

確定申告書でいうと「収入金額等」ではなく「所得金額」のほうになります。⑨の数字が、所得の合計金額ですね。

確定申告書 所得

減価償却費などを含めた金額を収入として見る金融機関もあるようです。

住宅ローンの借入可能額は、年収や就業年数、年間返済負担率などから判断されます。

年間返済負担率は、年間の返済額が年収に占める割合のことですから、年収(所得)は当然、住宅ローンにとって大切なものになります。

 

節税対策で所得金額を抑えている場合

自営業の場合、節税対策のために経費を多めに計上して所得を低く抑えているケースもよくあります。

これが、住宅ローン審査においては、マイナス要因となってしまうのです。基本的に金融機関は、節税対策などといった裏の事情までは考慮してくれません。

そのことから、「住宅ローンを申し込む前年だけ、所得を多めに申告すればいいんじゃ?」と考えてしまいますが、通常の銀行ローンでは、過去3年分の確定申告書でローン審査を行うため、それも上手くはいきません。

3年間のうちで1期でも赤字の年があると「通らない」なんて言われたりもします。事前審査もしてもらえずに、窓口で申し込む段階で断られてしまう可能性も高くなります。

住宅ローンを考えているなら、節税ばかりしていないで、所得を増やしておくのが大切

3年間の平均所得をもとに審査をしてくれる場合もありますが、所得の低い年が1期でもあれば、審査は厳しくなってしまいます。

住宅購入を考えている自営業者・個人事業主の人は、できることなら3〜4年程度の時間的な余裕を見込んでしっかりと準備・計画しておくことが大切です。

また、事業資金を借入している銀行やメインバンクとしている銀行となると、確定申告書では見えてこない、売上や所得も(あれば)見てくれます。

 

安定した売上があって、継続的な利益が出ていても、借りにくいということですね。悲しいかな、これが自営業者の現実…。悲しんでいてもしょうがないので、それに対してのできる対策を考えていきましょう!
ローン審査を通すことも大事ですが、ローンの組み方や新築を建てた後にも費用はいろいろかかってきてしまうものなので「慎重に取り組む必要もある」という点は頭に置いておきましょう。

 

中小企業の経営者も自営業者として見られる

銀行は、中小企業の経営者も「自営業者」として見るそうです。

契約社員派遣社員・パート・アルバイトの人たちも、我々同様に厳しくなります。

正社員の方なら、会社と雇用契約を結んでいて、法律でも雇用は守られているから、簡単に首になることもないのです。

正社員ではない人の場合は、そこまで雇用契約が厳しくないので、収入も安定しないと見られてしまいます。



 

自営業者の住宅ローン 審査に通りやすくなるポイント・対策

自営業住宅ローン審査に通りやすいポイント

「住宅ローン融資を受ける」「審査に合格する」ということに対しての2つの基本的なポイントがあります。

・安定した収入が証明できること

・個人信用情報に問題がないこと

この2つをクリアするのは大前提となります
ここを踏まえて、自営業者が住宅ローンを借りやすくするポイント(逆に言えば通らない原因)について見ていきます。

 

▼ おすすめの住宅ローンまで読み飛ばす ▼

 

【収入】3年間黒字決算が続いている

自営業・個人事業の場合、一般的な銀行ローンでは3期分の平均所得によって、所得額が決定されるのが一般的。

3期分のうち、1番低い金額で見られるところもあったり、金融機関によっても違います。

そのため、3年分の確定申告書が必要となるので、開業してすぐに住宅ローンを組むというのはできないところが多いのです。

また1期でも赤字決算があると、その時点で審査に落とされる可能性が高くなります。

経営状態は、3年以上黒字が続いている状態が、審査に確実に通るためのポイントとなります。

関連記事 自営業の住宅ローン審査では確定申告書の所得が年収として見られる

 

必要となる年収の目安は?

一般的に住宅ローンを組む場合に

最低でも年収(所得)300万円は必要だ

とよく言われます。

もちろん、借入額によってや収入合算するなどでも変わってきますが、一般的にはよくこう言われます。

が、300万円では3,000万円借してもらうのはまず厳しいでしょう。

 

他の融資や借金はできるだけ返済しておく

消費者金融などでのキャッシングを何度も利用していると、住宅ローンの審査には不利になってしまうので、かなり注意が必要です。

消費者金融からの借金だけでなく、自営業をしているとお世話になりそうな事業者ローンも借り入れとして扱われます(フラット35は除く。後述)。

ほかにも、クレジットカードでのキャッシング、自動車ローン、スマホ本体の分割払い、大学等の奨学金なんかも「借り入れ」となります。

これらの借入に対して、返済を滞納してしまったことがあれば、その事実も残ってしまっているので注意しましょう。

いわゆる「ブラックリスト」扱いとなっていると、かなり厳しい状況になってしまいます。

借り入れ・借金は、住宅ローン審査を申し込むまでに、できるだけ返済・可能ならば完済しておくのが大事です。

関連記事 消費者金融やカードローンで借り入れがある場合は住宅ローンに通れない?

 

年齢制限・返済期間について

年齢も大切な要素です。完済するまでの年齢制限も金融機関によって設定が違うので確認してみましょう。

借入時の最低年齢は20歳以上、上限は65歳から69歳くらい。完済時期の上限は、75歳から80歳となっているものが多いです。

一般的に年齢が高くなると審査は不利になると言われます。

関連記事 返済期間はどうやって決める?長い短いにおけるメリット・デメリット

 

税金はしっかり収めているか

納税証明書によって、しっかり税金が納められているかというのも見られると言われます。
実は、住宅ローン成約後ですが、自分もうっかり払い忘れをしてしまったことがあります…。電話連絡が入ってすぐに支払いましたが。

組織的な脱税はもちろんですが、自営業の場合、住民税や事業税などをうっかり払い忘れてしまうこともないとは言い切れません。

借入に関しても出てきましたが、税金も「延滞」はしないように心がけましょう



 

自己資金は、できれば2〜3割用意したい

個人事業主が住宅ローン審査を通すための対策としては、「しっかり自己資金を貯めておいて、頭金も入れてローンの借り入れ比率を下げる」ということが大切。

入れる頭金が多くなれば、その分、融資額(借入額)を減らすことにもつながり有利になり、頭金を貯めたという事実で審査においてプラスに働くとも言われています。

住宅ローン借入額を少なくできるということは、その分支払う利息も少なくなり、総支払額が節約できます。

頭金ゼロ」でも不可能ではありませんが、借入額を少なくする方が無駄な利息を払わなくてすみます。頭金を入れることばかりに集中してしまって、貯蓄が無くなってしまうのは問題がありますが…。

住宅を建てる際には、「最低2〜3割」の自己資金は確保しておくべきなんて言われます。

関連記事 【頭金】自己資金を「購入金額の最低でも2〜3割は」用意する

 

団体信用生命保険(団信)に加入できる健康状態か

団体信用生命保険(団信)は、住宅ローンを契約した人が、死亡した(または高度の障害をもってしまった場合)などに、本人に代わって返済するための生命保険のこと。

民間の銀行ローンの場合、加入が必須となっていることが多いです。

ということで、健康状態に関してもしっかり見られます。

関連記事 団体信用生命保険に加入できない場合は住宅ローンは組めないの?

 

物件の担保評価(担保価値)

土地や建物をいくらくらいと評価するか、建築基準法など法規状の問題はないかなどを調べて、物件に担保としての銀行の抵当権をつけます。

購入しようとしている住宅が、融資に見合った担保価値がないと判断されると審査には通りません

これは自分の問題ではなく物件の問題なので、他の物件を探すなど根本から考え直す必要がありますね。

関連記事 【担保評価額】借入可能額は収入だけでは決まらない!担保価値も関係します

 

夫婦で収入を合算して一緒に住宅ローンを組む

今や共働き世帯は、旦那さんだけが働く世帯数の1.5倍にも迫るといわれています。最近では収入を合算して住宅ローンを組む家庭が増えています。

旦那さん1人だけの年収で住宅ローンを借りるよりも、別で働いているならば奥さんの年収も合わせて(収入合算)、夫婦の総合年収で借りる方が借入可能金額が増やせます。

自営業・個人事業の人にも、有効な手段といえます。

関連記事 収入合算で限度額を増やす|連帯債務・連帯保証・ペアローンとは

 

多くの個人事業者が利用している「フラット35」

職業による選別は行われず、自営業でも通常の銀行ローンよりも審査が通りやすいといわれる「フラット35」

同じ銀行でも、直接貸すローンとフラット35の両方に申し込んだ場合に、フラット35の方だけが審査に通るということもあるそうです。

フラット35は、ローンを証券化することで最長35年の「全期間固定金利ローン」を提供している、「住宅金融支援機構」の商品ですが、窓口となるのは銀行をはじめとする、民間金融機関です。

審査基準が明確になっていて、特に「職業による選別」やをされずに最低年収などの制限もなく、個人事業主のための住宅ローンとしてはありがたく、利用している人も多くいます。

諸費用の中でも大きな割合をしめてくるローン保証料が、フラット35では不要(無料)です。自己資金が少ない人にとってもありがたいポイント。

 

1期分の所得の証明で審査してもらえる

基本的な住宅ローンの所得の証明は一般的に「3期分(3年分)」。それに対し、フラット35は、2期分の確定申告書・納税証明書を提出すれば審査してもらえます。

必要書類は2期分と書いていますが、独立して間もない場合等は、開業後1年未満でも確定申告をしていれば申し込みは可能なようです。

開業して3年に満たない人でも、確定申告でしっかりと収入を証明しておけば、住宅ローン審査に持ち込むことができるのです。

開業届など事業開始日がわかる正式な資料があれば、所得金額と前年度の期間から12ヶ月間事業をしたとみなして金額を算出し、年収として見てくれるそうです。

金融機関によっても違う部分もあるかもしれません。

 

「最低年収いくらから」という基準がない

「前年度の年収が300万円以上」などの「最低年収」という基準が設けられてないのも特徴で、事業所得・不動産所得・利子所得・配当所得及び給与所得のそれぞれの「所得金額の合計額」を年収とし、それに占める全ての借り入れの年間返済額の割合(返済負担率)が、

・400万円未満の場合:30%以下

・400万円以上の場合:35%以下

という基準を満たしている人が申し込めます。

「この基準さえ満たしていたら、ほとんどの人が審査に通過した」なんて言われていた時期もあったようです。

例えば、前年度の所得金額が300万円だった場合、30%は90万円。他に借り入れが全くなければ、「年間返済額が90万以下の範囲」で借入金額を設定することになります。

今期からの収入をがんばって上げて確定申告し、来年度にフラット35で住宅ローン審査に挑戦するという人もいますし、銀行によっては勧められる場合もあります。

返済の負担が大きすぎるような無理な計画は立てないようにしましょう。

 

事業者ローンの借入は返済負担率に含まれない

前述したように、通常「返済負担率」の計算には、自動車ローン・教育ローン・カードローン、そして事業用資金の借入など住宅ローン以外の全ての借入が含まれます。

自営業の人は、日本政策金融公庫や中小企業制度融資、信用金庫などで、事業用に資金を借り入れているケースが多くなります。

フラット35は、事業用資金の借入であることを確認できるものについては、返済負担率に含まずに計算してくれます。

「事業用の借入が多いから、住宅ローンは難しいんじゃないか」と考えていた人にはありがたいですよね。
このように、フラット35は自営業の人や、収入・雇用形態の問題で住宅ローン審査が厳しいという人には、とてもおすすめできる住宅ローンとなっています。

 

おすすめのフラット35住宅ローン

ARUHI フラット35

ARUHI(アルヒ)は、旧SBIモーゲージから社名を変更した住宅ローン専門の金融機関。

2010年度~2016年度統計【フラット35】実行件数ナンバー1。

全国に店舗を展開していて、店舗での相談が可能。事前審査は最短で当日。

楽天銀行 フラット35

楽天銀行住宅ローンのフラット35は、金利・事務手数料が業界最低水準。

最長35年間、全期間固定金利で利用できます。金利上昇を心配しなくていいので、最後の返済まで安心。

保証料は無料、来店不要で、WEBからのみで審査が申し込めます。

▼フラット35についてさらに詳しい記事はこちら

フラット35とは?仕組みや審査基準・メリットデメリットについて詳しく

フラット35は、一般的な銀行ローンにおいて審査が厳しいとされる、契約社員・派遣社員・パートの方、転職・就職・起業後間もない方でも、自営業・個人事業の人にもおすすめできる住宅ローンです。 民間金融機関と ...

続きを見る

▼フラット35以外も含めて、おすすめ住宅ローンを金利や諸費用、保障やサービスから比較しているページです。

おすすめ住宅ローン 変動 固定 フラット35 借り換え

 

 

どうしてもローンが通らないという場合は別ですが、審査を通すことばかりにとらわれすぎずに、慎重に比較する事も大切なことです。

 

複数の金融機関に一括審査・比較

複数の金融機関に仮審査を申し込み、審査結果を"比較"することで正しい選択をすることができます。

実際の借入条件は仮審査後にわかります。複数の金融機関に仮審査を申し込み、審査結果を"比較"することで正しい選択をすることができます。

住宅ローンの審査はおよそ1~2ヶ月かかります。
万が一審査が通らなかった場合タイムロスが発生してしまうんですよね。あらかじめ複数の金融機関に審査申し込みをしておくのもおすすめ。

 

住宅本舗の住宅ローン一括審査申し込みサービス

住宅ローン一括審査は、数々の金融機関に一括で審査が申し込めます。

▼ 住宅本舗の一括審査がおすすめ ▼

住宅本舗の「住宅ローン一括審査申し込みサービス」は、希望条件に合った複数の金融機関に一括で審査申し込みを行えるサービスです。

お借り入れ条件を入力するだけで、無料にて簡単に利用できます。面倒な申込手続きの手間を省略して、納得の住宅ローンを選びましょう。

▼  ▼  ▼

▼さらに詳しく解説した記事

住宅本舗は危険?手数料やデメリット・提携銀行は?審査に通りやすい?

金融機関からはさまざまな住宅ローンが提供されていて、ひとつひとつ調べて選ぶのにはかなり苦労します。住宅ローンの仮審査申し込みには、入力項目がとても多く、1時間くらいはかかってしまうことも。 1つの銀行 ...

続きを見る

 

【まとめ】個人事業主・自営業でも住宅ローンは組める!

自営業でも住宅ローンは組める

・安定した収入が証明できること

・個人信用情報に問題がないこと

まずは、この2つをクリアするのが大前提。

  • 一般的に金融機関は、「完済時の年齢」「返済負担率」「担保評価」「勤続年数」「健康状態」「年収」を審査基準にしているとされています。
  • 事業継続年数に関しては、だいたい3年以上。年収(所得)については、300万円以上が必要と言われています。
  • 経営状態は、3年以上黒字が続いている状態が、審査に通るためのポイント。
  • 他の借り入れ・借金は、住宅ローン審査を申し込むまでに、できるだけ返済・可能なら完済しておく。
  • 税金もしっかりと収めておく。
  • 頭金は、できるなら2〜3割は用意したい。
  • 団体信用生命保険(団信)」加入のため、健康状態も見られる。(フラット35は加入しなくても利用できる。)
  • 物件の担保価値も見られる。
  • 審査を通すことばかりにとらわれすぎずに、慎重に比較する。

関連記事 住宅ローンの審査基準まとめ|融資可能かどうかを判断されるポイントや項目

個人事業主・自営業者が住宅ローンを組むのは無理があるのかというと、そういうわけじゃありません。

安定した収入が確保できていても、審査により通りやすくするためにも自己資金は多めに貯めておきましょう。

また、他のローンなどで抱えている借入は、できるだけ減らしておくのも大事なポイントです。

マイホームを考えているなら、早い段階から取り組んで、今だけではなく将来のことも見据えて、購入金額や時期が適切かどうか判断するのが大切。

無理をして返済負担率いっぱいのローンが組めたとしても、収入の増加が見込めないと、将来的に厳しい生活になりかねません。

この記事は、「自営業が審査に通りたい」という観点で書いている記事なので、「金利が低いお得な住宅ローンを選びたい」と言う人は、しっかりと比較して選ぶようにしましょう。

 

 

住宅ローン比較ポイント

住宅ローンを比較する際には、金利はもちろん、手数料・保証料・繰上返済の手数料、疾病補償などさまざまなポイントがあります。ベストな住宅ローンはどうやって選べばいいのか!新規の借り入れでも借り換えでも、住宅ローンを比較・検討する場合に注意しておくべきポイントについて見ていきます。

住宅ローンを比較・検討するためのポイント

 

公式ツイッター:

スポンサーリンク





-個人事業主(フリーランス)の住宅ローン

Copyright© おすすめ住宅ローンまとめ|金利と特徴から比較【新規も借換も】 , 2018 All Rights Reserved.