個人事業主・自営業者が住宅ローン審査を通すためのポイントと対策

自分は、フリーランスでWEB関連の仕事をしてる、いわゆる個人事業・自営業です。自宅を購入する際には、住宅ローンの審査を通すのになかなか苦労しました。

「自営業だから無理！」なんて完全否定されることはなく、合格できるラインの収支状況を提出でき、信用情報に問題がなければ、ちゃんと住宅ローン審査に通過して、新築を建築・購入することができます！

では、具体的にどうすれば住宅ローン審査に通りやすいんでしょうか。

底辺フリーランスである自分の経験をもとに、自営業者・個人事業主の人が住宅ローンを通すためのポイントと対策について、「分かりやすく」をモットーに書いてみます。

 

現役フリーランスである自分のケースを例にすると

自分の場合は、知り合いの不動産屋（兼工務店）さんで家を建てようとしたとき

「自営業の住宅ローン審査は今、とっても厳しい…。うちが提携している金融機関よりも、直接付き合いがある銀行をまず当たったほうがいいと思う。」

ということを言われたので、いくつか銀行を当たることにしました。

 

とりあえず取引がある大手都市銀行に相談してみることに

大手都市銀行（メガバンク）に相談してみました。

結果、審査も持ち込んでもらえずw

少しは取引があったにも関わらず、門前払い。相手にはしてもらえない状況でした。

「この確定申告の内容では今すぐはキツいですね。これから頑張って、来年以降にフラット35での審査を目指しましょう。」と提案されました。

 

地域密着の強み！信用金庫に相談してみる

ということで、都市銀行には相手にしてもらえなかったので、次に自分も含めて親の代、さらにその前からと、何世代も付き合いがあった地元の「地方信用金庫」さんにお願いしてみることにしました。

普段から基本的にメインバンクとして使っている銀行でした。

「うーん、頑張ればいけると思います。当銀行での取引履歴も見ることもできるので。とりあえずどのくらいまでいけるか「融資可能額」をこっちで試算してみますね。」

以外にあっさり。その後やり取りを重ね、実際の事前審査中はドキドキしながら待って…

結果、無事住宅ローン事前審査に（後に本審査にも）通過！！！

 

審査に不安がある人は、まずは取引銀行に相談してみよう

自営業の人で、審査に不安がある人は、まずは取引銀行に相談してみるのもひとつです。

家を建てた不動産屋との付き合いも深い信用金庫だったので、そっちからのプッシュもあって、プラスに働いているかもしれません。地域密着の強みですね。

確定申告では希望額では通らないような額面であったとしても、取引銀行では収入について把握できているから住宅ローンの審査が通りやすくなるところもあるようです。

また、単純に「不動産会社の提携ローン」を選んだとしても、そこでの取引があるので通りやすいということもあるようです。「コネ」のようなものですかね。

 

自営業が住宅ローン審査に通りにくい理由とは？

自営業・個人事業をしている人が住宅ローン審査に通りにくいのは、しっかりした会社に勤めている会社員の人に比べると、「返済が困難になる可能性が高い」というのが第一の理由のようです。

毎月一定の決まった給料がもらえるわけではなく、収入がずっと黒字続きという保証が無いなど、収入面での心配があると見られるからです。

自営業の人の売上は、景気の影響も受けやすく、不景気となって事業収入が下がってしまうと、会社員の人たちとは比べ物にならないほどの収入ダウンになることも十分考えられます。

会社員の人なら会社が存在している限りは給料は保障されています。

また、病気・ケガで仕事ができない日が続いたとしても、会社員の人達なら給料が保障されたりしますが、自分も含め自営業者は「身体が資本」な部分が大きくて、休んだらその分売上は落ちるという人も多いでしょう。

 

審査基準を満たすのが難しい

「一過性の事業ではないか」「倒産などの恐れは無いか」などの調査によって、審査の判定も変わってくるとされています。

このように、自営業・個人事業主の住宅ローン審査基準は、いろんな部分を見られるので、厳しい審査となっているのが現実なんです。

 

特に重要！審査の時に収入として見られるのは「所得」

収入に関して言えば、個人事業主・自営業の収入を証明するものは「確定申告」。
住宅ローンの審査において、返済が滞りなく行われるか（しっかり返してもらえるか）を判断するため、収入を証明する書類を提出する必要があります。

会社員など給与所得者の人は「源泉徴収票」の「支払金額」の欄の数字が見られます。

私たち自営業者の場合は、「確定申告書」（直近３期分・付表も含むというところが多い）を収入の参考にする「必要書類」として提出します。

一般的な銀行ローンの場合、三期分の確定申告書の提出が必要となるところが多く、確定申告を３年間経験した状態ではじめて住宅ローンの審査を受けることができます。

基準に達した収入をしっかり証明できなければ、住宅ローンの審査を受けても通してくれません。

所得税を確定するためには、収入や経費を管理して、計算によって「所得」の額を明らかにする必要があります。

確定申告書でいうと「収入金額等」ではなく「所得金額」のほうになります。⑨の数字が、所得の合計金額ですね。

減価償却費などを含めた金額を収入として見る金融機関もあるようです。

住宅ローンの借入可能額は、年収や就業年数、年間返済負担率などから判断されます。

年間返済負担率は、年間の返済額が年収に占める割合のことですから、年収（所得）は当然、住宅ローンにとって大切なものになります。

 

節税対策で所得金額を抑えている場合

これが、住宅ローン審査においては、マイナス要因となってしまうのです。基本的に金融機関は、節税対策などといった裏の事情までは考慮してくれません。

そのことから、「住宅ローンを申し込む前年だけ、所得を多めに申告すればいいんじゃ？」と考えてしまいますが、通常の銀行ローンでは、過去３年分の確定申告書でローン審査を行うため、それも上手くはいきません。

３年間のうちで１期でも赤字の年があると「通らない」なんて言われたりもします。事前審査もしてもらえずに、窓口で申し込む段階で断られてしまう可能性も高くなります。

住宅ローンを考えているなら、節税ばかりしていないで、所得を増やしておくのが大切。

３年間の平均所得をもとに審査をしてくれる場合もありますが、所得の低い年が1期でもあれば、審査は厳しくなってしまいます。

住宅購入を考えている自営業者・個人事業主の人は、できることなら３〜４年程度の時間的な余裕を見込んでしっかりと準備・計画しておくことが大切です。

また、事業資金を借入している銀行やメインバンクとしている銀行となると、確定申告書では見えてこない、売上や所得も（あれば）見てくれます。

 

 

中小企業の経営者も自営業者として見られる

銀行は、中小企業の経営者も「自営業者」として見るそうです。

契約社員や派遣社員・パート・アルバイトの人たちも、我々同様に厳しくなります。

正社員の方なら、会社と雇用契約を結んでいて、法律でも雇用は守られているから、簡単に首になることもないのです。

正社員ではない人の場合は、そこまで雇用契約が厳しくないので、収入も安定しないと見られてしまいます。

 

自営業者の住宅ローン 審査に通りやすくなるポイント・対策

「住宅ローン融資を受ける」「審査に合格する」ということに対しての２つの基本的なポイントがあります。

・安定した収入が証明できること

・個人信用情報に問題がないこと

 

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【収入】３年間黒字決算が続いている

３期分のうち、１番低い金額で見られるところもあったり、金融機関によっても違います。

そのため、３年分の確定申告書が必要となるので、開業してすぐに住宅ローンを組むというのはできないところが多いのです。

また１期でも赤字決算があると、その時点で審査に落とされる可能性が高くなります。

経営状態は、３年以上黒字が続いている状態が、審査に確実に通るためのポイントとなります。

関連記事　自営業の住宅ローン審査では確定申告書の所得が年収として見られる

 

必要となる年収の目安は？

一般的に住宅ローンを組む場合に

最低でも年収（所得）300万円は必要だ

とよく言われます。

もちろん、借入額によってや収入合算するなどでも変わってきますが、一般的にはよくこう言われます。

が、300万円では3,000万円借してもらうのはまず厳しいでしょう。

 

他の融資や借金はできるだけ返済しておく

消費者金融からの借金だけでなく、自営業をしているとお世話になりそうな事業者ローンも借り入れとして扱われます（フラット35は除く。後述）。

ほかにも、クレジットカードでのキャッシング、自動車ローン、スマホ本体の分割払い、大学等の奨学金なんかも「借り入れ」となります。

これらの借入に対して、返済を滞納してしまったことがあれば、その事実も残ってしまっているので注意しましょう。

いわゆる「ブラックリスト」扱いとなっていると、かなり厳しい状況になってしまいます。

借り入れ・借金は、住宅ローン審査を申し込むまでに、できるだけ返済・可能ならば完済しておくのが大事です。

関連記事　消費者金融やカードローンで借り入れがある場合は住宅ローンに通れない？

 

年齢制限・返済期間について

借入時の最低年齢は20歳以上、上限は65歳から69歳くらい。完済時期の上限は、75歳から80歳となっているものが多いです。

一般的に年齢が高くなると審査は不利になると言われます。

関連記事　返済期間はどうやって決める？長い短いにおけるメリット・デメリット

 

税金はしっかり収めているか

組織的な脱税はもちろんですが、自営業の場合、住民税や事業税などをうっかり払い忘れてしまうこともないとは言い切れません。

借入に関しても出てきましたが、税金も「延滞」はしないように心がけましょう。

 

自己資金は、できれば２〜３割用意したい

入れる頭金が多くなれば、その分、融資額（借入額）を減らすことにもつながり有利になり、頭金を貯めたという事実で審査においてプラスに働くとも言われています。

住宅ローン借入額を少なくできるということは、その分支払う利息も少なくなり、総支払額が節約できます。

「頭金ゼロ」でも不可能ではありませんが、借入額を少なくする方が無駄な利息を払わなくてすみます。頭金を入れることばかりに集中してしまって、貯蓄が無くなってしまうのは問題がありますが…。

住宅を建てる際には、「最低２〜３割」の自己資金は確保しておくべきなんて言われます。

関連記事　【頭金】自己資金を「購入金額の最低でも２〜３割は」用意する

 

団体信用生命保険（団信）に加入できる健康状態か

民間の銀行ローンの場合、加入が必須となっていることが多いです。

関連記事　団体信用生命保険に加入できない場合は住宅ローンは組めないの？

 

物件の担保評価（担保価値）

購入しようとしている住宅が、融資に見合った担保価値がないと判断されると審査には通りません。

これは自分の問題ではなく物件の問題なので、他の物件を探すなど根本から考え直す必要がありますね。

関連記事　【担保評価額】借入可能額は収入だけでは決まらない！担保価値も関係します

 

夫婦で収入を合算して一緒に住宅ローンを組む

旦那さん１人だけの年収で住宅ローンを借りるよりも、別で働いているならば奥さんの年収も合わせて（収入合算）、夫婦の総合年収で借りる方が借入可能金額が増やせます。

自営業・個人事業の人にも、有効な手段といえます。

関連記事　収入合算で限度額を増やす｜連帯債務・連帯保証・ペアローンとは

 

多くの個人事業者が利用している「フラット35」

職業による選別は行われず、自営業でも通常の銀行ローンよりも審査が通りやすいといわれる「フラット35」。

同じ銀行でも、直接貸すローンとフラット35の両方に申し込んだ場合に、フラット35の方だけが審査に通るということもあるそうです。

審査基準が明確になっていて、特に「職業による選別」やをされずに最低年収などの制限もなく、個人事業主のための住宅ローンとしてはありがたく、利用している人も多くいます。

諸費用の中でも大きな割合をしめてくるローン保証料が、フラット35では不要（無料）です。自己資金が少ない人にとってもありがたいポイント。

 

１期分の所得の証明で審査してもらえる

基本的な住宅ローンの所得の証明は一般的に「３期分（３年分）」。それに対し、フラット35は、２期分の確定申告書・納税証明書を提出すれば審査してもらえます。

必要書類は２期分と書いていますが、独立して間もない場合等は、開業後１年未満でも確定申告をしていれば申し込みは可能なようです。

開業して３年に満たない人でも、確定申告でしっかりと収入を証明しておけば、住宅ローン審査に持ち込むことができるのです。

開業届など事業開始日がわかる正式な資料があれば、所得金額と前年度の期間から12ヶ月間事業をしたとみなして金額を算出し、年収として見てくれるそうです。

 

「最低年収いくらから」という基準がない

「前年度の年収が300万円以上」などの「最低年収」という基準が設けられてないのも特徴で、事業所得・不動産所得・利子所得・配当所得及び給与所得のそれぞれの「所得金額の合計額」を年収とし、それに占める全ての借り入れの年間返済額の割合（返済負担率）が、

という基準を満たしている人が申し込めます。

例えば、前年度の所得金額が300万円だった場合、30%は90万円。他に借り入れが全くなければ、「年間返済額が90万以下の範囲」で借入金額を設定することになります。

今期からの収入をがんばって上げて確定申告し、来年度にフラット35で住宅ローン審査に挑戦するという人もいますし、銀行によっては勧められる場合もあります。

 

事業者ローンの借入は返済負担率に含まれない

前述したように、通常「返済負担率」の計算には、自動車ローン・教育ローン・カードローン、そして事業用資金の借入など住宅ローン以外の全ての借入が含まれます。

自営業の人は、日本政策金融公庫や中小企業制度融資、信用金庫などで、事業用に資金を借り入れているケースが多くなります。

フラット35は、事業用資金の借入であることを確認できるものについては、返済負担率に含まずに計算してくれます。

 

おすすめのフラット35住宅ローン

▼フラット35についてさらに詳しい記事はこちら

▼フラット35以外も含めて、おすすめ住宅ローンを金利や諸費用、保障やサービスから比較しているページです。

 

 

 

複数の金融機関に一括審査・比較

複数の金融機関に仮審査を申し込み、審査結果を"比較"することで正しい選択をすることができます。

実際の借入条件は仮審査後にわかります。複数の金融機関に仮審査を申し込み、審査結果を"比較"することで正しい選択をすることができます。

 

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【まとめ】個人事業主・自営業でも住宅ローンは組める！

・安定した収入が証明できること

・個人信用情報に問題がないこと

まずは、この２つをクリアするのが大前提。

関連記事　住宅ローンの審査基準まとめ｜融資可能かどうかを判断されるポイントや項目

安定した収入が確保できていても、審査により通りやすくするためにも自己資金は多めに貯めておきましょう。

また、他のローンなどで抱えている借入は、できるだけ減らしておくのも大事なポイントです。

マイホームを考えているなら、早い段階から取り組んで、今だけではなく将来のことも見据えて、購入金額や時期が適切かどうか判断するのが大切。

無理をして返済負担率いっぱいのローンが組めたとしても、収入の増加が見込めないと、将来的に厳しい生活になりかねません。

この記事は、「自営業が審査に通りたい」という観点で書いている記事なので、「金利が低いお得な住宅ローンを選びたい」と言う人は、しっかりと比較して選ぶようにしましょう。

 

 

住宅ローンを比較する際には、金利はもちろん、手数料・保証料・繰上返済の手数料、疾病補償などさまざまなポイントがあります。ベストな住宅ローンはどうやって選べばいいのか！新規の借り入れでも借り換えでも、住宅ローンを比較・検討する場合に注意しておくべきポイントについて見ていきます。

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