変動金利の仕組みを理解して金利上昇リスクと向き合う！選ぶべき人は？

住宅ローンの金利タイプは大きく分けると「固定」か「変動」の２つ（プラス２つの組み合わせ）。

一番金利が低い「変動金利」。新規で住宅ローンを借入れる人の約半数はこの変動金利で借りています。

金利が低いということは、借りた金額（元金）を早く返せるということ。多くの金融機関でも基本的にはこれが勧められるのです。

変動金利の推移や仕組みやメリット・デメリット、どういう人が選ぶべきか、今後上がるのかどうかなどについて詳しく見ていきます。

 

変動金利の推移を見てみる

変動金利は９年ほど2,475%から動いていません。

これは「店頭金利（表面金利・基準金利）」で、だいたいの金融機関で短期プライムレートに１％くらいを上乗せした金利となっています。

実際には、「優遇金利」分の引き下げ幅が変動することで、それぞれの金融機関での「適用金利」は毎月変動しているというわけです。

金融機関での引き下げ競争が起こって、適用金利0.5%なんていうものも多くなっているのです。

▶店頭金利・優遇金利・適用金利って何？ややこしい３つの金利の違いとは

 

変動金利型の仕組み

変動金利型は、返済中に金利や返済額が変動するタイプ。借入金利や返済が一定ではありません。

対する金利タイプとして、金利が変動しない「固定金利型」があります。

金利は「半年に１回」見直されて、

返済額は「５年に１回」見直されます。

さらに詳しく見ていきます。

 

金利は半年に１回見直される

変動金利は、１年に２回見直されます。一般的には4月と10月に変更されます。

「短期プライムレート」というものを基準にして金利が上下するのですが、実際に更新されるのは、半年ごとです。

4月10月に見直された金利は適用されるのは数ヶ月後だったりします。

金利は半年ごとに見直されますが、返済額については５年ごとに見直されます。

 

【5年ルール】返済額は５年ごとに見直される

変動金利の場合、金利が変動しても、原則として返済額は５年間変わりません。「５年ルール」と呼ばれるものです。（一部銀行では半年に１回の金利見直しと同時に返済額が見直されるところもあります。）

金利が大きく上昇して、そのたびに返済額も上がってしまうと、家計の負担が大きくなってしまいます。

その危険性をおさえて、少しでも返済計画を立てやすくしてくれるのがこの「５年ルール」です。

さらに、大幅に金利が上がってしまって返済額が変動するときは、増額率は25%までと決まっています。

 

【1.25倍ルール】返済額の増加は1.25倍まで

大きく金利が上がってしまうと、一気に返済額も上がってしまう可能性が出てきます。

これを防ぐために、変動金利では金利変更後の返済額は「それまでの1.25倍まで」と決まっています。

「1.25倍ルール」と呼ばれます。返済額が急激に上がってしまうというリスクをおさえてくれています。

 

変動金利のリスク

ここまでに見てきた「金利の見直しは半年に１回」「返済額は５年間変わらず」「返済額の増加は1.25倍まで」という変動金利の特徴の流れに沿ってリスクについてもっと深く考えてみましょう。

「返済額が増えるとキツい」とか「総返済額で損してしまう」どころではない恐さがあります。

さらに具体的に詳しく見ていきましょう。

 

返済額の内の元金と利息の割合は変動する

５年間は返済額は変わらないものの、返済額のうちの「元金」と「利息」の支払い分の割合は、金利の見直しによって変動しています。

分かりやすく適当に作った極端な例で見ると

借入当初、毎月「10万円返済」で、内訳は「元金分８万円・利息分２万円」払うことになった。

半年後、金利上昇で見直されて毎月「10万円返済」で、内訳「元金分７万円・利息分３万円」になった。

（金利が上がると利息分が増えるので、10万円から利息分を引いた額が元金充当分となります。）

さらに上がっていくとどうなるでしょう。「元金分５万円・利息分５万円」「元金分３万円・利息分７万円」…。

というように、返済額は変わらなくても、元金がほとんど減らずに、利息ばかりを払っている状態が起こり得るんです。

 

未払い利息が発生する危険性

先ほど「元金分３万円・利息分７万円」でかなりツラいところまできてしまっていましたが、もっと金利が大幅に上昇してしまっていたらどうなるでしょう。

そうなると、毎月の返済額では支払い切れない不足分が出てきてしまいます。これを「未払い利息」といいます。

元金は減っていかないのに、利息だけが積み重なっていく最悪の状況です。

未払い利息は、分割で清算したり、一括で返済したり、返済を続けながら未払い分を清算していくなどの方法で払っていくことになりますが、金融機関によっても方法は違うようです。

借り始めの金利が低くて返済額も少なくなっていると、この未払い利息が発生する危険性は高くなってしまいます。

５年間は返済額が変わらないことで、普通に引き落されているだけでは、金利が上昇していることに気付くのが遅れてしまうという可能性もあります。

最低でも半年に１回の金利の変動についてはチェックしておくべきでしょう。

 

今より金利が下がることは期待できない状況

今よりも金利が下がってくれれば、変動金利の本来のメリットが活きてきます。

でも実際は、今よりも下がるということはまず考えにくい状況です。

現在の低金利の情勢は、日銀が繰り出した「金融政策」によるものです。

作られたものですあり、今の低金利の状況こそ「特別なケース」だとも言えます。いつまでもこの状態が続くとは思えません。

日銀の金融緩和政策はそろそろ出口に向かう方向だと見られています。どうやって終わるかを考え出している時期だとされています。

 

急激な金利上昇ってあり得るの？

「今の低金利の情勢に慣れてしまっていて、急激な金利の上昇なんてない」「そんなヒドいことはしなでしょ」とみんなどこかで考えてしまっています。

バブル期には数年間で３％ほど金利が上昇したこともあります。それはさすがに、異質すぎる例ですが、あり得ないとは言い切ってしまうことは誰にもできません。

とはいえ、この低金利の状況から一気に跳ね上げると経済自体が破綻してしまうくらいのことになるでしょうし、急激にというのは考えにくいのかもしれません。

 

固定金利に借り換えるのも難しいこと

変動金利から固定金利に借り換えてメリットを出そうと思うと、動き続ける金利の動向を常にチェックして、迷い無く即座に行動しなければいけません。

変動から固定への借り換えは、今までの借入金利よりもアップしてしまいます。毎月返済額も増えます。総返済額も増えるかもしれません。

それでも安心を取りたいのなら、すぐにでも借り換えておくべきだと思います。

基本的には、変動金利より固定金利の方が先に金利が上昇します。

変動金利が上がり始めたときに借り換えようと思ったら、固定金利はすでにもっと上がっている可能性があるのです。

ということは、普通でも金利は高くなるのに、もっと一気に上がってしまうことも考えられるのです。

「変動金利が上がったから固定に切り替える」ではもう遅いと考えられます。

固定金利への借り換えを考えている人は、固定金利の基準である長期金利の動向をチェックして、固定金利が上がる雰囲気を感じ取って借り換えるべきなのです。

借り換えを申し込んでから実際に借り換えるまでにも、ある程度の期間がかかるということも頭に入れておく必要があります。

▶住宅ローンの借り換えは早い段階から計画しておく

 

繰上返済で早期完済を目指す

変動金利を何となく借りてしまって「どうしよう…。」と思った人は、「さっさと返してしまう」のが一番です。

リスクはあるとはいえ、固定金利に比べるとやっぱり低金利であることは魅力。せっかくなら低金利のメリットを活かしてお得に返済してしまいましょう。

「繰り上げ返済」を利用して、早期完済を目指しましょう。

▶繰り上げ返済とは？２つのタイプのメリット・デメリットについて

 

変動金利の仕組みやリスクについて まとめ

変動金利の仕組みやリスクについていろいろ見てきました。

ここまでの話を踏まえて、今変動金利を選ぶべきなのはこんなタイプの人です。

 

現在の低金利時代に底値の金利で借りて、家計はなんとかやっていけるというような状況だとすると、金利が上昇するとアウトとなる可能性が高くなります。

住宅ローンは借金ですから、借りてしまったものは返さないといけません。

最悪の状況となっても返済していけるのかどうか、変動金利を利用する場合は、リスクをしっかり把握しておく必要があります。