フラット35と銀行ローンとの違いやメリットは？どっちがお得なの？

住宅ローンには、「民間融資」と「公的融資」の２つに分けられます。

民間融資は、地方銀行・信託銀行・信用金庫・信用組合・ろうきん・JAネットバンクなどで取り扱われて、金利や審査基準がそれぞれ異なります。

公的融資とは、自治体による融資や、財形貯蓄を行っている人が借りられる「財形融資」など。

フラット35は、民間の金融機関と住宅金融支援機構が提携して作られた「長期固定金利」の住宅ローン。

民間融資と公的融資の中間的なもので、「半官半民」の住宅ローンといわれたりもします。

住宅ローンの金利プランの一種というわけではなく、どこの金融機関でも提供されているというものでもありません。

「銀行ローン」と「フラット35（住宅金融支援機構）」の違いやメリットを比較してみます。

 

審査基準や金利タイプで比較

フラット35は、銀行ローンよりも審査基準が明確です。

▶︎ フラット35の基準・条件について

「前年度の収入が○○○万円以上」という、最低収入に関しては定められていません。

年収に占める「返済負担率（年間合計返済額の割合）」が、年収400万円未満なら30%以下・400万円以上なら35%以下の人。

「人的審査」よりも「物的審査」が重視されて、原則として、勤務先や職業によって選別されることはありません。

特に、職業による選別がされないことになっているから、自営業・個人事業主の人は銀行ローンより借りやすいことがあります。

実は、勤続年数の規定もありません。

対して、一般的な銀行ローンは、年収によって返済負担率が細かく設定されていて、基準は各銀行によって異なり基本的に公表されていません。

最低年収も200万円や400万円などと定められています。

勤務先や職業によっては、借りにくいこともあります。

金利タイプの種類が豊富なのは銀行ローンといえます。

全期間固定型を利用したい人は、大手銀行かフラット35が選択肢になりますが、地方在住だと大手銀行の支店がなかったりもするので、地方銀行が扱うフラット35が頼りになってきたりします。

最近は銀行ローンの長期間固定金利でも条件がいいものも多くあるので、「全期間固定ならフラット35」とは言えない時代になっています。

 

諸費用や団体信用生命保険で比較

「ローン保証料」は、諸費用のなかでも大きな割合を占めてしまうので、頭金が少ない人にとってもありがたいことです。

（例として、銀行ローンだと、3,000万円を35年で借りると保証料は約57万円になってきたりします。）

「ローン事務手数料」は、銀行ローンでもフラット35でも２〜５万円（＋消費税）くらいはかかってきます。

ここに関しては、フラット35でも取扱金融期間によって大きく変わってくるので注意しましょう。

銀行ローンでは加入が絶対条件となる「団体信用生命保険（団信）」

大きな病気を持っていたり治療中だったりすると、これに加入できずに借りることができない場合もあります。保険料は金利に含まれているので、ローン契約者が別途支払う必要はありません。

フラット35の場合は、団体信用保険は任意加入となります。

団信に入れなくても借りることができるということです。

ただ、団信保険料に加入する場合は別途支払う必要が出てきます。銀行ローンと金利比較する場合は、フラット35の金利に、「団信保険料」を上乗せして比べる必要があります。

（2017年10月にフラット35の制度が変わって、フラット35は基本団体込みのローンとなりました。上乗せして比べる必要は無くなっています。といっても引き続き団信に加入できなくても利用できます。）

 

繰り上げ返済で比較

銀行ローンの場合は、「繰り上げ返済手数料」が無料のところもあったり、「1,000円〜2,000円＋消費税」「２〜３万円＋消費税」など、金融機関によって異なっているので、繰り上げ返済を考えている場合は、前もってしっかりチェックしておく必要があります。

フラット35の場合は、繰り上げ返済手数料は無料ですが、最低金額は100万円。ネットを使えば原則10万円からのようです。

 

おすすめのフラット35住宅ローン

いくつもの金融機関を自分で比較、それぞれを審査していると、手間も時間もかかってしまいます。面倒な場合は、住宅ローン一括比較サービスを利用しましょう。