フラット35は、一般的な銀行ローンにおいて審査が厳しいとされる、契約社員・派遣社員・パートの方、転職・就職・起業後間もない方でも、自営業・個人事業の人にもおすすめできる住宅ローンです。
民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供されている住宅ローンで「半官半民ローン」と呼ばれることもあります。
そもそも、フラット35とはどんな住宅ローンなのか、どんな仕組みになっているのか、申込や借入の条件・審査基準、メリット・デメリットやおすすめのフラット35住宅ローンなどについて見ていきます。
フラット35とは
申し込み内容や審査基準などは「住宅金融支援機構」が全国共通で定めていますが、ローンを提供するのは民間の取扱金融機関です。
金利や融資手数料、申し込み時の必要書類などは、窓口となる金融機関によって違ってきます。
フラット35は、最長で35年間、借入時の金利が変わらない全期間固定金利の住宅ローンです。
ずっと固定金利【フラット】で最長【35】年だから、【フラット35】。
そのため、毎月の返済額も一定で、計画が立てやすいのが特徴です。
一般的な銀行の住宅ローンでは、職業や勤務年数・年収など、さまざまな基準が設けられていますが、フラット35は、年収による「返済負担率」は決められているものの、勤続年数は問われないなど、転職したばかりの人や自営業の人などでも申し込みやすい住宅ローンといえます。
また、保証人や保証料は必要ありません。
フラット35の仕組み
金融機関にとってはノーリスクとなり、保証人もローン保証料も不要となります。
① 金融機関は、債務者（ローンを借入する人）に対して、住宅ローンを融資します。
② 金融機関は、融資すると同時に、その住宅ローンの債権を住宅金融支援機構（以下機構）に譲渡します。
③ 機構は、譲渡された住宅ローン債権を、信託銀行などに担保の目的で信託します。
④ 機構は、信託した住宅ローン債権を担保にして、住宅金融支援機構債券「MBS」を発行します。
⑤ 投資家がMBSを購入。代金を機構に支払います。
⑥ 機構は、投資家が払ってくれたMBSの発行代金によって、金融機関に対し住宅ローン債権の買取代金を支払います。
⑦ 債務者は、金融機関に対して住宅ローンの元利金を返済します。
⑧ 金融機関は、⑦の返済金を機構へ受け渡します。
⑨ 機構は、⑧の返済金を元に、発行したMBSについて、投資家に対して元利金を支払います。
分かりにくいですが、借りる側の私たちからみると、
私たちは民間の金融機関とやりとり
金融機関は住宅金融支援機構とやりとり
機構は信託銀行や投資家とやりとり
して成り立っている住宅ローンです。
まあ、仕組みは詳しく理解しておく必要もないかもしれません。
さらに詳しく知りたいという人は、「フラット35公式サイト フラット35のご案内」をご覧ください。
フラット35のメリット
フラット35のメリットについてみていきます。
ずっと固定金利という安心感
将来的に、返済中に市場金利が上昇しても、確定した時点での金利での返済を継続できます。
逆に、金利が低下した場合は、確定した時点での金利での返済を継続しなければいけません。
保証料・繰上返済手数料が無料
返済中に繰上返済や返済方法の変更を行う場合も手数料はかかりません。
融資手数料、抵当権設定費用、物件検査手数料、火災保険料などはかかります。
質の高い住宅には金利引き下げ（優遇金利）
省エネルギー性・耐震性など、質の高い住宅を取得する場合に、金利を一定期間引き下げてくれる「フラット35Ｓ」というものもあります。
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フラット35Ｓとは？基準や金利引き下げ期間について分かりやすく解説
金利優遇の競争が激しくなっている現在ですが、フラット35にも金利を優遇してくれる制度があります。 通常のフラット35の基準に加えて、省エネルギー性、耐震性などの基準に合格した質が高い住宅を取得する場合 ...
また、リフォームにより、住宅性能を向上させた中古住宅を取得する場合などには、金利を一定期間引き下げてくれる「フラット35 リノベ」というもの、
子育て支援や地域活性化について、積極的な取組を行う地方公共団体と当機構が連携し、住宅取得に対する地方公共団体による補助金交付などの財政的支援とあわせて、金利を一定期間引き下げてもらえる「フラット35子育て支援型・地域活性化型」というものもあります。
また、借入期間が20年以下で借り入れすると金利の優遇がうけられる「フラット20」もあります。
返済中も安心のサポート
関連記事 フラット35の新機構団体信用生命保険とは？３大疾病付やデュエットについても詳しく
また、多様な返済方法変更のメニューが揃えられていて、日常生活の状況や収入などに変化が生じた場合も、状況にあった返済方法を提案・サポートしてもらえます。
借り換えにも利用できる
フラット35は民間銀行の住宅ローンと同じように借り換えもできます。
民間の銀行ローンからフラット35へ、またフラット35からフラット35への借り換えも可能です。
収入や雇用形態など「人的審査」の基準がゆるい
フラット35は、雇用形態・勤続年数に制限はなく、安定した収入が見込めれば申し込みが可能となっています（上記の返済負担率を満たせば申し込み可能）。
契約社員・派遣社員・パートの方、転職・就職・起業後間もない方でも、自営業・個人事業の人にもおすすめできる住宅ローンです。
とはいえ、個人信用情報などはしっかりチェックされますし、誰でも通るものではありません。
フラット35のデメリット
フラット35のデメリットについて見てみます。
全期間固定金利のみ
フラット35の金利タイプは全期間固定金利のみと決まっています。
低金利の今、「長期間の全期間固定金利で借りるのは、安心感が高い」とメリットの方にも書きましたが、これがデメリットになることも考えられます。
今度の金利の動向も絡んできますが、このまま低金利の状態が返済完了時まで続くのなら、変動金利の方がお得だったとなることもありえます。
今以上大幅に金利が下がるというのは考えにくい状況で、人それぞれの選び方があるのでどっちがいいとは言えませんが、フラット35は変動と固定を選択する余地はないというのは頭に入れておきましょう。
団体信用生命保険料がかかる
フラット35の新機構団信は加入しない場合、－0.2%となります。
ということは、+0.2%が団信の保険料として上乗せされているということになります。
民間の銀行ローンの場合、「団信の保険料は銀行持ち」となっていて、死亡または高度障害状態となった場合に保険金が支払われる一般的な普通の団信なら無料でついています。
（といっても、そういう設定にしているものの、金利に上乗せされているのだと思いますが。）
融資率が９割を超えると金利が高くなる
融資率は、「フラット35借り入れ額」から「住宅の建築費や購入価額（土地含む）」を割ることで算出されます。
これが、９割以下（残りは頭金でまかなう）の場合は問題ないのですが、９割超えの場合、審査が厳しくなるとともに、金利も高く設定されます（窓口の金融機関によって変わります）。
フラット35では、頭金ゼロで100%の借り入れも可能ですが、審査が厳しくなるうえ、金利も高くなるということを覚えておきましょう。
物件によっては借りられないことも
フラット35は、建物が住宅金融支援機構の定める基準を満たしている必要があります。耐熱性や断熱性なども基準となっています。
これが「物的審査が重視される」ということですが、メリットに書いたように、「収入は低めだけど、物件の基準をクリアすれば通りやすい」と考えられて、一般的な銀行ローンで借りにくい人には大きなポイントなのですが。
逆に言えば「収入は高いのに、物件の基準をクリアできないせいで通れない」ということが起こってしまいます。
また、物件の審査に関するデメリットは他にもあります。
適合証明書のために手続きが必要で費用もかかる
先ほど書いた「住宅金融支援機構の定める基準」に適合していることを示すためには「適合証明書」というものが必要になります。
検査機関に依頼して物件の検査を受けることで取得できるのですが、そのためには費用もかかります。
金融機関や不動産会社が検査機関を紹介してくれる場合もありますが、自分で依頼する場合は手間がかかります。
関連記事 フラット35を利用する場合には「適合証明書」が必要（新築も中古も）
フラット35 申し込み条件（審査基準）
・申込時の年齢が満70歳未満の人
・日本国籍の人、永住許可を受けている人または特別永住者の人
・借入対象となる住宅またはその敷地を共有する場合は、申し込み者本人が持分を持っていること。
収入・借入額に関しての条件
すべての借入に関して、「総返済負担率（年収に占める年間合計返済額の割合）」が次の基準を満たす人。
| 年収 | 400万円未満 | 400万円以上 |
| 基準 | 30%以下 | 35%以下 |
全ての借入とは、フラット35の返済以外にも、自動車ローン、カードローン（クレジットカードによるキャッシング、分割払いやリボ払いも含む）などを指します。
年収は、原則として申し込み年度の前年の収入を証明する公的証明書に記載される金額となります。
給与収入の人は「給与収入金額」。
自営業や個人事業主の人は「所得金額（事業所得、不動産所得、利子所得、配当所得など所得の合計額）」。
関連記事 自営業の住宅ローン審査では確定申告書の所得が年収として見られる
借入資金の用途
申込者本人または親族の人が住むための新築住宅の建築・購入資金または中古住宅の購入資金
借入対象となる住宅
住宅金融支援機構に定められた技術基準に適合する住宅であること。
住宅の建設費（土地を取得する場合はその費用も含む）、購入金額が１億円以下の住宅であること。
住宅の床面積が、
一戸建て住宅・連続立て住宅および重ね建て住宅：70㎡以上
マンションなど、共同建ての住宅住宅：30㎡以上
店舗付き住宅など併用住宅の場合は、「住宅部分の床面積」が、「店舗や事務所など非住宅部分の床面積」以上（1/2以上）である必要があります。
借入額
100万円 以上 8,000万円以下（１万円単位）で、建設費または購入価額以内。
店舗や事務所などの非住宅部分は借入対象外となります。
借入期間
１５年以上、最長３５年。
８０歳から申込時の年齢を引いた年数が３５年より短い場合は、その期間となります。
借入金利
全期間固定金利。
借入期間、融資率、加入する団体信用生命保険の種類などによって、借入金利は異なります。
返済方法
「元利均等毎月払い」または「元金均等毎月払い」から選択できます。
6か月ごとのボーナス払いも併用できます。
関連記事 元利均等返済・元金均等返済の違いやメリット・デメリット
担保
借入対象となる住宅と敷地に、住宅金融支援機構を抵当権者とする第1順位の抵当権が設定されます。
関連記事 抵当権設定とは？そもそも抵当権ってなに？担保とは違う？費用は？
団体信用生命保険
「新機構団体信用生命保険」または３大疾病保障特約付きの団信なども用意されています。
健康上の理由などで団信に加入しない場合もフラット35は利用できます。
火災保険
借入対象となる住宅については返済終了までの間、「火災保険」に加入する必要があります。
融資手数料
融資手数料（事務手数料）は取り扱い金融機関により異なります。
借入額×2.16%（税込）
ネットから手続きを完了することでWeb割引が適用されて、借入額×1.08%（税込）に。
借入額×1.404％（税込）
楽天銀行を返済口座に指定することで、借入額×1.08％（税込）に。
保証人・保証料
保証会社は必要としないので保証料は無料、保証人の必要もありません。
繰上返済手数料
一部繰上返済も全額繰上返済も、繰上返済手数料は無料です。
最低金額は、「ネットからの場合10万円から」「銀行窓口で行う場合100万円から」となります。
ネットからの場合、フラット35公式のWEBサービス「住･My Note」を利用します。
収入合算
「収入合算」も可能です。
収入合算できる金額は、収入合算者の年収の全額まで可能です。ただし、合算額が収入合算者の年収の50％を超える場合には、借入期間が短くなる場合があります。
「親子リレー返済」という制度も用意されています。
敷地が借地の場合
敷地が借地の場合でも、要件によっては利用できる場合があるので、取り扱い金融機関に相談してみましょう。
フラット35の審査について
フラット35の審査は、「窓口の金融機関での事前審査」＋「住宅金融支援機構での本審査」となっているのが一般的です。
フラット35はその仕組み上、窓口の金融機関は返済されなくなっても、不利益は被らないことになってしまいます。
このことから「窓口の金融機関の審査は簡単なもので通りやすく、本審査では落とされるケースが多くなる」とよく言われます。
この審査の形から事前審査の審査結果には「○ 承認」「× 否決」の他に「△ 留保」というものがあります。
参考記事 フラット35の事前審査の結果「留保」の理由は？本審査に通る確率は？
フラット35についてのまとめ
メリット
- ずっと固定金利という安心感
- 保証料・繰上返済手数料が無料
- 質の高い住宅には金利引き下げ（優遇金利）
- 返済中も安心のサポート
- 借り換えにも利用できる
- 収入や雇用形態など「人的審査」の基準がゆるい
デメリット
- 全期間固定金利のみ
- 団体信用生命保険料がかかる
- 融資率が９割を超えると金利が高くなる
- 物件によっては借りられないことも
- 適合証明書のために手続きが必要で費用もかかる
おすすめのフラット35住宅ローン
ARUHI フラット35
ARUHI（アルヒ）は、旧SBIモーゲージから社名を変更した住宅ローン専門の金融機関。
2010年度～2016年度統計【フラット３５】実行件数ナンバー１。
全国に店舗を展開していて、店舗での相談が可能。事前審査は最短で当日。
楽天銀行 フラット35
楽天銀行住宅ローンのフラット３５は、金利・事務手数料が業界最低水準。
最長35年間、全期間固定金利で利用できます。金利上昇を心配しなくていいので、最後の返済まで安心。
保証料は無料、来店不要で、WEBからのみで審査が申し込めます。
