住宅ローン基礎知識

売買契約とは?内容や流れ・必要な物・手付金まで分かりやすく解説

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売買契約 内容 流れ 必要な物

住宅の購入を申し込んだら、「売買契約」を締結することで正式なものになります。

住宅を購入するのは大きな金額の買い物となるので、契約は慎重に進めるようにしましょう。

説明されることに「はいはい」と聞き流しながて、記入・捺印してしまうことのないようにしないと、契約は「やっぱり止めときます」と取り消せるようなものではありません。

私たち一般人には慣れないことも多いので、前もって予習しておくためにも、売買契約とはどんなものなのか、内容、流れ、必要な物、手付金やローン特約、瑕疵担保責任などについても詳しく見ていきます。



 

売買契約・売買契約書とは

売り手と買い手の間で、取引に関しての約束事を正式に形にすることを「売買契約

その約束事を正式な書面にしたものを「売買契約書

といいます。

宅地建物取引業法では、不動産会社に対して、契約が成立したらすみやかに契約内容を記載した書面を、宅地建物取引士に記名・押印させた上で交付することが義務づけられています。

住宅を購入する場合の「売買契約」は、一般的に不動産会社とのやりとりです。

土地のみの場合は個人間での取引となることもありますが、個人間の場合は契約は自由(自己責任)が原則となっていますが、売買契約は売買契約書も作成してしっかりと結んでおくべきです。本当は不動産会社を通した方がいいと思います。

あくまでも売り・買いの契約なので、原則としては、相手は金融機関でも家を建てる業者でもありません。(不動産会社が建築業者を兼ねている場合やハウスメーカーの場合はそうとも言い切れません。)

 

住宅購入方法に違いによって売買契約が無い場合もある?

新築建売・分譲住宅、マンション、中古住宅・マンションを購入する場合には、売買契約が取り交わされます。

注文住宅の場合は、住宅を建てる「建設工事請負契約」も必要になりますが、土地を購入する場合には売買契約があります。

注文住宅を建てるけど、土地は相続を受けて持っているので購入する必要がないという場合は、建設工事請負契約のみで、売買契約はありません。

 

売買契約書の内容

売買契約書には、売買価格・支払い方法、引き渡し、手付金、契約解除、ローン特約、瑕疵担保責任などについて書かれています。

内容に誤りは無いか、手付け解除は可能か、瑕疵担保責任の期間などについてしっかり確認して、気になる部分は納得できるまで相手に聞いておきましょう。



 

売買契約の流れ

住宅購入の全体の流れから言うと

「申し込み」>「重要事項説明」>「売買契約」

というような手順になります。

住宅ローンについて言えば、

事前審査」は売買契約の前まで

本審査・正式申し込み」は売買契約の後

に行います。

売り手(一般的に不動産会社)と買い手(私たち)が面会し、売買契約書を確認、契約書の内容に問題がなければ、売買契約を結びます。

契約書に署名・捺印、手付金や仲介手数料を支払います。

 

売買契約時に必要となるもの

  • 手付金
  • 印紙税
  • 仲介手数料(半金の場合が多い)
  • 印鑑(実印の場合が多い)
  • 本人確認書類(運転免許証など)

一般的に必要な物は、こういったものが必要となります。

状況によっても違う点があるので、契約の前にしっかりと確認しておきましょう。

 

手付金ってなに?相場はどのくらい?

手付金には「証約手付」「解約手付」「違約手付」があります。

不動産売買においての手付金は、「解約手付」が普通で、契約に対しての保証金のような物です。

こちら(買主)の都合で契約を破棄してしまう場合は、手付金は戻ってきません。

不動産会社(売主)の都合で契約が破棄される場合には、手付金の倍額が買主に支払われます。

手付金の相場は「売買価格の5〜10%とされています。不動産会社が売主の場合は、「物件価格の20%以下」と決められています。

手付金は、残金を決済する場合にその一部として充当されるのが一般的です。



 

ローン特約ってなに?

住宅ローンを利用して購入しようとしている場合、銀行で融資が承認されなくて、購入を見送らないといけないことが考えられます。

ローン特約は、そういう場合に、契約を解除して白紙に戻すことができるという特約のことです。

 

瑕疵担保責任ってなに?

物件に、欠陥など(隠れた瑕疵)が見つかった場合に、売主はその補修や損害を賠償する義務を負っています。

売主が買主に対して追うべき損害賠償などの責任を「瑕疵担保責任といいます。

雨漏りがあったり、シロアリによって、土台などが傷んでいたり、地中に障害物が埋まっていて、建物を建築するためにはそのための費用が発生してしまう、などの場合に損害賠償を請求したり、重大な場合は契約を解除することができます。

隠れた瑕疵をめぐるトラブルはよく起こっていることなので、しっかりと内容を確認しておきましょう。

 

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